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行走的荷爾蒙 wrote:
請問青埔有什麼新建案(恕刪)
這邏輯...
搶紅單不代表真的有那麼多肛需吧!!
關於紅單掮客的進化，陸敬民指出，過去投資客簽完紅單就馬上加價轉賣，使建商出招，限制3等親內才可換紅單，以杜絕投資客倒貨。但投資客改先支付預售屋的定簽開再換約轉手，接著建商再度出招鎖單，祭出半年~1年內不能換約，或使照申請前不能換約。即使如此，仍衍生出如今各種如幫買方排隊預購紅單的選戶費、板凳價等亂象。
竹縣瘋搶房 禁紅單交易
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行走的荷爾蒙 wrote:
竹北有台積電 鄰居都是賣肝的工程師
說實在的樓主討論這個真是萬年話題
我只覺得有高鐵就值這個價格
有機場就對有這需求的人吸引加分
之前還有人算土地取的成本RC建材加一加應該要31萬多
你這個25萬用喊的更加沒有說服力
敝人是以青埔高鐵附近所蓋的RC住宅大樓,土地持分約建物權狀的1/6,算出一坪約31.5萬的合理價格.
公式如下:(土地持分坪數*公告現值*2倍+RC建物建造成本(約12.5萬)*1.8倍)/建物權狀坪數(不含車位).
例:高鐵南路一段(大園區青山段)土地公告現值76600元/平方公尺(=25.3萬/坪),土地持分8坪,RC住宅大樓建物權狀44坪,建坪成本12.5萬,因此總價=25.3萬/坪*8坪*2倍+12.5萬坪*44坪*1.8倍=404萬+990萬=1394萬/44坪=31.6萬坪.
但,1.8倍算給建商的建物加值貢獻可能稍高,也許1.6倍或1.7倍已足夠;另,土地不能改善也無從改善,直接假設建商取得成本為公告現值的2倍,平價轉移給買屋人.
但,大園區青山段有的土地公告現值才48300元/平方公尺,約16萬/坪,與25萬最高值差了9萬,8坪持分土地少了72萬,算出來變成30.05萬/坪.
1.8倍表示建商毛利8成,1.7倍毛利7成,若建案三年完成,建商一年平均毛利有20趴,算合理利潤,不過,建商還有車位收入,所以,建商的利潤會再好一些.
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