凱莉近期趕流行確診在家居隔～閒來無事就把好宅老編近期製作的青埔購屋地圖拿來研究詳讀，發現很有趣的～青埔聚落環境篇!!!用詼諧的角度，帶您在青埔挑到一個理想的居住環境！！認同的 請＋５分 收藏 ＋分享，不認同的就當博君一笑，祝福您開心一整天！！
青埔現況新建案分別以三個公眾機能設施為核心，散佈在其周圍。三個核心分別為 : 青昇宮、青埔國小、青埔國中。
青昇宫聚落
周邊圍繞的建案有 麗江星漾、宜雄湛、桃大詠、亞昕喜徠登、國家大院、宏普時代苑、宏普時尚苑、詠勝欣宇、偉築新豐洲、華曜日日和、寶台A17、林立寬和。
範圍介於領航南路&青昇路兩側，青昇路也是A18站前核心地段右側的邊界，來到了青昇路右側，越靠右，在地段定義上就越偏向A17。
那如何看待領航南路的地段價值呢?凱莉認為，領航南路地段由高至低分別為 :
三段 > 二段 = 一段 > 四段。四段明顯最弱。原因如下 :
@航高限制了建築物的高度，試想一下，男人矮胖，帥嗎??建築物也是一樣。看樓高就知道該棟大樓的價值。
@領航南路四段，在公共建設議題上確實是”零”，幾乎都是在蹭其他公共建設的熱度。建議在這邊的案子，行銷包裝上做自己即可，林立寬和就是個做自己 ~ 成功的案例。
P.S【青昇宮】主祀青埔王公，是青埔當地的守護神。非坊間廣告代銷公司為攻擊他案口中所說的陰廟。有關青昇宫的資訊如下 :
https://loloto.pixnet.net/blog/post/47371614-%E3%80%90%E6%84%9B%E4%B8%8A%E9%9D%92%E5%9F%94%E3%80%91%E9%9D%92%E6%98%87%E5%AE%AE%EF%BC%8E%E9%9D%92%E5%9F%94%E7%8E%8B%E5%85%AC%EF%BC%8E%E9%9D%92%E5%9F%94%E5%AE%88%E8%AD%B7%E7%A5%9E
青埔國小聚落
周邊現況有三個大型指標個案 : 威均帝璽、新大代代木、新潤君頤（商業區）。此聚落無庸置疑是青埔的黃金地段，集合生活機能緊鄰Ａ１８站前廣場的高級純住區塊。聚落內有一些未參與重劃的再發展區，市容街廓老舊稍微可惜。未來聚落內有鴻築建設青山段與中華電信光世代與遠雄建設的合建案，有可能上攻５字頭，定義青埔Ｓ級地段。
青埔國中聚落
周邊現況也屬於推案熱區 : 指標個案大華靚率先公開，緊接著桃大真、璞園畾畾青都將挑戰區域新高。逸偉建設去年Q4與誠鑫建設高價土地交易換手，極看好青埔國中聚落大未來，預估推案價格勢必4字頭+。待以上新案開出後，銷售中的寶佳機構建案(合雄天好韻/誠佳品學)，即享有極大的價差優勢。
據悉，逸偉建設的規劃為18/28/38坪的1-3房，其中18坪的產品為聚落獨有。
孤鳥聚落
青之上河 & 即將推案的寶佳建設菁美學，這兩個案子的地域性相對不鮮明，加上現況推案也確實離群索居，相對孤獨，自唱自調。
據悉，菁美學在寶佳集團內被賦予，用小型基地鞏固青埔邊陲地段4字頭的跨代墊價任務，用以鞏固新大代代木上攻5字頭的利基點，有利集團其他建案銷況優化。菁美學的開案不只對寶佳旗下建案，同時也將對青埔各大代銷、房仲業績做出卓越貢獻！！！
菁美學平面格局圖
四拼格局中規中矩 坪效好採光佳還有前後陽台
三拼格局B1&B2戶表現也是不錯 B3戶近41坪3房三面採光前後陽台廚房雙排櫃
以上價格來源為111年實價登錄筆數之平均價格。從數據中可以發現一些購屋趨勢 ~
1. 青埔國中聚落的價格結構現況有被低估的狀況。青埔國中聚落與孤鳥聚落 ~ 在環境、地段、機能上均有極大的落差。待大華靚、桃大真、璞園畾畾青陸續開案後，價格應會大幅拉抬 ~ 回到合理值。
2. 大部分的建案實價登錄的價差都在10%以內，其中，亞欣喜徠登、國家大院、宏普時代苑、麗江星漾的價差都超過20%，高出市場均值10%，原因為何? 答案就在這些建案都屬於一層多戶型產品，各戶別在採光、視野、棟距上條件差異極大，其中，亞欣喜徠登更高達28%，這些實價登錄中的細節就可以看出景觀的價差所在。
3. 細究林立寬和的實價登錄價差也來到23%，除體現各戶型採光、視野、棟距的差異外，也看出青埔在疫情全境擴散前 ~ 仍處在房價主升段。
宏普時代苑 紅圈格局 採光、棟距、視野上較差，就會有較大的價差。
亞欣喜徠登 尤其是面天井棟別，價差一定會非常大。因此，全案高低價差高達28%。
青昇宮聚落 凱莉自住推薦
林立寬和
基地面積 : 768坪
規劃戶數 : 88戶
2房31坪 / 3房43坪 / 4房54坪
推薦原因 : 舒適宜居好格局 & 建材設備提升
戶戶大面寬，所有客廳主次臥皆享有超級採光面，在競爭力激烈的青昇宮聚落格外稀有。且各房型坪數加大，總價勢必拉高的情況下，未來社區客戶層次水平也相對較高。確實是現況值得好宅自住推薦的優質建案。
建材配備～美國最大廚具品牌-KOHLER、德國第一龍頭品牌Hansgrohe、白宮御用衛浴-KOHLER、台玻LOW-E雙層膠合玻璃、德國原裝KRONOTEX木地板，集世界名品之大成，生活品質大升級！
戶戶大面寬 所有客廳主次臥皆享有超級採光面 青埔溪有格局!!
青埔國小聚落 凱莉投資推薦
威均帝璽
基地面積 : 3,690坪
規劃戶數 : 652戶
2房23-33坪 / 3房34坪 / 4房40坪
推薦原因 : 地段夠好基地面積條件也是無可挑剔。更具優勢的是工程期超長，非常適合投資客入手。原因無他，少少的自備款可以擁有無限美好大未來!!!工程期超長也是兩面刃，對於自住客來說，可能懷孕時下訂簽約，落成交屋的時候小朋友可能已經上國小了，房型空間極有可能相對不符使用。果真沒有樣樣好的房子阿～
威均帝璽的基地真是壯闊，青埔稀有難得!!但 ~ 不知道何時會開工??工程造價直直漲，越晚開工是好事嗎?
青埔國小聚落 凱莉自住推薦
新大代代木
基地面積 : 1,702坪
規劃戶數 : 189戶
2房 約29坪 / 3房約40坪
推薦原因 : 蛋黃地段機能A18站前廣場最舒適宜居好格局
單層四拼、戶戶雙面採光、衛浴全開窗，光這三點就可以在A18比下所有建案格局。那怕是其他小細節與建材，只要高於標準都是加分！！不愧是青埔現況寶佳旗艦級建案！！
青埔國中聚落 凱莉自住推薦
這個聚落屬價格導向型的建案為 合雄天好韻&誠佳品學，從建商品牌、建材用料、工法營造、現況成交價上雷同度均極高，但格局上還是合雄天好韻稍優於誠佳品學，故 ～
價格型 凱莉自住推薦
合雄天好韻
基地面積 : 700坪
戶數規劃 : 81戶
2房27-29坪 / 3房 36-38坪
青埔國中聚落屬於價值導向型的建案為 ~ 大華靚&威均園舞曲&合遠方好&桃大真&璞園畾畾青，其中威均圓舞曲接近完銷，桃大真&璞園畾畾青尚未公開，凱莉就不拿出來比較了。所以，本組就是大華靚ＰＫ合遠方好，故～
價值型 凱莉自住推薦
大華靚
基地面積 : 581坪
戶數規劃 : 81戶
2房25坪 / 3房 34-38坪
推薦原因 :
1. A棟面公園第一排 & B棟面明日朗朗大前庭。青埔現在要買到高採光、大棟距的房型談何容易，就算有價差也是極大。以國家大院來說，戶型位置面向好壞，價差可高達20%。亞欣喜徠登甚至更高達28%。因此，與合遠方好同價位的大華靚，你賺到了高採光、公園視野、大棟距!!!青埔國中聚落，就價值而言 ~ 合遠方好則完全被大華靚給比下去了
2. 上市公司大華建設股票代號2530 & 北市豪宅華鑑營造～額外加分。
3. 臨路條件又完勝合遠方好。
4. 大華靚建材也是有所提升 : 永大電梯配備SHARP空氣清淨機、青葉銀立淨乳膠漆、櫻花高效淨水器、STUDOR排水通氣正負壓防疫系統、樂奇新風機、TOTO全衛浴、櫻花整體廚具、冠軍磁磚、日本三協氣密窗。
5. 當然大華靚2房需配機械車位是個問題，想購置大華靚2房這就必須面臨取捨！！反觀～此時此刻的大華靚3房真的就是～稀有！！
合遠方好 A棟39坪雙拼約8樓高視野棟距
合遠方好 B棟約8樓視野棟距(正前方仍有待建土地，未來棟距會更近)
大華靚 A棟5樓公園視野棟距 25坪2房真是奢侈的規劃 ~ 青埔稀有!!!
B棟 借景明日朗朗 亦是大前庭棟距視野。與A棟相比確實視野上有落差，但仍優於合遠方好同級產品甚多!!!
大華建設青埔二期的圍籬基座，有感受出上市建商不一樣的氣勢與規格 !!
威均園舞曲 凱莉不是不推薦，是推薦了也沒用啊!實價登錄都快完銷了。
桃大真&璞園畾畾青 凱莉目前所知有限，也是只見雷聲，因此待產品規劃&價格明確後，凱莉再來和大家分享。
孤鳥聚落 凱莉自住推薦
青之上河
這組的比較～明顯是國中生PK幼稚園，未戰已高下立判。青之上河 & 菁美學～
單總價格 青之上河 完勝（菁美學負有集團的重要任務詳情見前文）
基地條件、公設項目空間、景觀視野 青之上河 完勝
地段環境、生活機能 各自表述
房型格局 菁美學 稍優
開闊大景 + 3字頭房價 青埔難得稀有，雖是孤鳥 ~ 也是一隻值得推薦的孤鳥!
靜巷住宅視野棟距將受限於周邊鄰房關係
凱莉的青埔世界就分享到此囉 ~ 認同的 請＋５分 收藏 ＋分享，不認同的就當博君一笑，祝福您開心一整天！！
