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johnking49 wrote:
通常利率是用貸款利率下去算的,前提是房價不動
投資是在算投報率。定存在所有的投資管道可以說是最低(但最穩)。
所以作其它投資時常會以定存收益去比較。買房當投資，當然是以買的房價(投入資本)去和定存比。
但因買房的收益並不是只有從租金，還有預期房子上漲來評估。
這是為什麼說即使房租比利息低是常態(以前住家只有1/2，辦公室1/3)。
如果問，那貸款買房，再出租怎麼算？
單從投資角度，貸款是投資贑桿工具，使用任何的投資贑桿工具，都要付代價的。
貸款利息就是使用工具代價，不是(至少不應該)用來評估投資報酬率。
贑桿工具使用到超過投資者所能負荷。例如有些投資者月收入只有三四萬，存款只有兩三百萬卻去投資
買個一千多萬的房子。想要利用寬限期只付利息，然後在房子短期內上漲後就賣掉。
那麼這個贑桿就存在著很大的風險。
這時候就會去算貸款利率就是沒錯，因為要計算房租收入是可以cover支付的利息。
但這種計算是在計算風險，不是在計算投報率。
(有能力給付的自備款不在風險範圍)
既是計算風險，那麼利息計算就是以貸款金額來計算，不是以購入房價。
依此計算，那麼目前台灣絕大部份地區，仍然是租金比利息低的。
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因為小妹家就租不好。客人。又很多問題。不會想說房價很高租金低了。還是會要求隨時不租要退租金什麼的。
而且小妹爸爸家的物件是商業區的店租。地段老實說不差的。
反正覺得房價高，買房來賺租金覺得優勢有限了說。當然這是個人主觀感受。
自住可能理想有壓回一些，其實就可以考量買自住。單以投資的角度，覺得除非房價還會波動往上漲，不然單以保值租人租金報酬率不高的吸引力不知能持續多少年。
如果租金報酬能跟上，那麼房價的保值可能性蠻大的。就不知道臺灣未來經濟到底能不能往上。資金的流向是否能振興經濟如果能。覺得也有可能暫時短空後長多。可是未來經濟沒辦法支撐。也怕長空就一直長空。為什麼也想參加討論。了解大家觀察的視況。因為也希望能小壓回小妹也想買一個自己喜歡的然後再往上走。可是看看房價都還一直撐哪裡。
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sunyearhuang wrote:
你老爸這麼佛心？房客可隨時不租，還要退
打錯字了，抱歉。
是隨時不租，要退押金。也不要被綁住。說不確定生意作不作的好。可是看起來沒很差呀。
大致上是這樣的狀況。呼
是呀，本來想說應該是，可是我爸的觀念覺得穩定能收長期的就好了。比一直空著又一直換。然後有的會談店要裝潢設備進入要半個月或一個月讓他們準備。不收租金。很多狀況。也有有些店家會先談前幾年要租幾萬。等生意作起來第幾年再漲的合約。反正就談不太好就是了。
還有餐廳那個排煙管，店家沒有處理好。就有人檢舉環保局人員也會到場。然後店家就要改善。再改善過程常常不知道到底還要不要續租。如果沒弄好。可以不要租嗎？可開業前已打好合約。
報酬率沒想像的好就是了。
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sunyearhuang wrote:
睿海。預售時買的，九...(恕刪)
很巧, 我現在租的房子就是睿海, 4房雙車位, 月租2.4萬
可能您的房子真的佈置的非常好, 可以租到4.2萬/月
固然計算報酬率是因為每個房東買進的時機與價格不同, 報酬率當然不是現在這個樣子
但若是以現在有一筆錢要投資的情況來說, 該放定存或是買房出租,
當然得以當下的售價與租金來做參考對吧
以我的例子來說房東的報酬率大約是1.9%, 目前郵局的定存約1.4%
的確是還比定存高沒錯, 但這是以每一個月都有租出, 租屋仲介還不跟你收仲介費才會有1.9%
這還不計家具家電的購入成本與折舊, 也沒算到每年需繳的稅金,
把這些都加進來算其實不見得有比定存划算吧
至於 591 , 我只能說, 當初我的房東開價也是高於2.4萬一截
簡單議價後就以2.4萬成交了
開價不是成交價, 這在租屋市場也是通用的...
你 post 的那間 38000 的睿海, 去年就有租屋仲介 call 我看屋了
我因為覺得開價太高了所以沒去,
33000的那間我有去看, 但是覺得太小後來沒出價
結果這兩間到今天還在待租, 我也很好奇最後會以多少錢租出呢
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文章編號：49042452
