各位前輩好
家裡長輩最近在聊，想把新竹市的一塊建地拿來跟建商談合建分屋。目前家中完全沒經驗，也還沒跟任何建商正式面談。
因為我們家對房地產真的完全不懂，看最近新聞常有建商出問題，很擔心會不會遇到建商中途倒閉、房子變爛尾樓，結果連長輩的土地都被銀行拍賣？
想請教有經驗的前輩，以現在的房市和景氣來看，地主跟建商合建最常踩到什麼致命陷阱或風險？如果想防範建商倒閉，除了合約要求信託之外，還有什麼是我們前期一定要注意的？
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住宅區約170坪 六米路 有建商願意出手 但也怕土地給他們抵押蓋房子 最慘情況是建商跑路 我家人有在想這種狀況蠻多都是老房都更才比較容易跑路 而空地一起合建可能就還好(?
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設計上就有困難，正常建商不大會想合作(不正常有其他意圖的就不會介意....)
再來除非地處不錯的地段，不然鄰6米路是硬傷
排除以上單純以素地蓋房來說
新竹市住宅區容積率是180~240%(其實不高)
150坪以上可申請簡易都更最高可拿1.2倍
綜合設計獎勵最高1.3倍
所以全拿再加240%最高容積的話
170*1.2*1.3*2.4=約636坪可建容積
建蔽率60%
170*60%=102(最高單層可建坪數)
因為蓋到8層就要2組逃生梯間(會拉高公設比)
所以最好是蓋7層(單台電梯)
636 / 7=90.8<102(沒超過建蔽限制)
除非是要蓋小宅，不然單層90坪
應該只適合1層2戶，1戶權狀45，扣完公設後室內約剩30坪
14戶地主約分回55~65%=約8戶
基地不夠大，挖地下室作停車場的話只能機械式的
因為不知地段在那
以上條件讓你想想是否有市場(可上網查附近實價登錄)
建商要合作，基地小(工程成本高)、鄰路窄(施工困難易造成鄰損)、所處地段(售價高低)
都是很大的考量因素，沒有好條件，較有名聲或信譽及規模的建商不太可能承作
若鄰地也是空地或老宅的話，建議先詢問整合意願，以土地方正方向，先擴大基地範圍
才比較有機會讓好的建商入場
