大硯新案“9＋1”賞屋心得

dandanny · 2016-01-24T19:16:59+08:00

[本篇純粹為個人賞屋心得文，不是代銷也和建商無關，文中所有資訊一切以建商公告為準，請房仲朋友們勿一字不漏抄襲本文，謝謝]＊前言下午閒來無事先去造訪從新竹遷移到竹北的柏加衛浴，再去參觀2年沒在高鐵特區推案的大硯9＋1新案，看看在這房市跟今天天氣一樣靠北邊冷的時間點上，到底大硯要如何再創佳績把這91戶給完銷呢?＊廢話不多說，先來看看基本SPEC：1) 戶數.坪數：91戶(住91，店7，地下2樓約122個平面車位)，雙棟設計，不使用大棟距方式，採用類Ｚ字型加強採光面向和各戶隱私，設計排列上跟55侘概念很像，坪數為35~54坪，除一戶有35坪2房，其餘皆均質43~54坪大三房，店面須符合大硯核可之商家規定設計才會出售2) 座向.格局：以大廳來看算是座東南朝西北，但以其排列方式其實沒有很所謂的座向，儘量每間做到3面採光，也不會太有正吃東北風或是西曬問題，格局算是8種皆有變化，還是維持一貫客餐廳佔有1/3大公共空間取向，其中4種格局有類似之前私見方Xspace概念的屋中開放植栽陽台設計3) 建材：全室中空樓板(樓高3米3大廳挑高7米5)，潤泰袋裝水泥，冠軍特別開發黑砂岩地磚(這東西第一次聽到)，大同鋁門窗(YKK＆三協立山同級)，95%抗UV 5+5膠合玻璃(抗UV再upgrade)，德國LEICHT廚具+賽麗石2.5公分檯面，林內爐台.油煙機，喜特麗炊飯器＋藍天烘碗機，全室德國GROHE龍頭.蓮蓬頭組，德國V&B立式和懸壁式馬桶各一.面盆(這次沒浴缸設計)，全室大金冷暖空調主機(超有誠意!)，林內16L恆溫熱水器，電動曬衣架，全戶淨水4) 公設：這次公設比拉在30.5％算較低了，又因店面有7間，公設只留健身房和長餐桌交誼廳(忘了有無中島廚房設計)，社區採大量退縮設計會種植7種樹種，藉由地形高低差設計做出層次感，晚上則由LED燈飾做出宛如河流帶狀意象感5) 周邊環境：建案地點位於隘口二路和隘口五街.六街的雙角地，二路對街即有全聯.7-11等商場，東興國小.康乃爾國小.國中.高中皆非常近，周圍圍繞著大硯之前3個建案和坤山水漾與富宇建設透天建案，整區街廓質感一致整齊6) 價格：開價29~36萬/坪，似乎有公定95折，車位B1為13X萬.B2為12X萬，特別將位置較差位置剔除僅剩好停的122位，自備25%.貸款75％，預定2016年3月開工，約2018年底完工＊優缺點比較：優點1) 戶數拉高到91戶，不多不少在管理費上負擔可減輕，戶數也不過於複雜，坪數有大兩房和大三房可選擇，商家由大硯管控入駐店家，整體一致性很高2) 格局多元變化多，要選何種面向方位和窗外景色都可，尤其屋中植栽花園設計除增加採光.生活情趣外，要放置腳踏車等戶外工具皆可3) 建材幾乎維持和55侘同等級高品質，廚具改為和弘毓合作，售後服務和品質更勝55侘的禹臣廚衛，附全室大金冷暖氣機更是省了20~30萬4) 距離雙學區步行5分鐘，高鐵站車程6分鐘，步行15分鐘，週圍採買基本生活用品食材皆方便(google map算的，實際看個人)缺點1) 面對富宇透天的A3戶6樓以下會被遮到和看透天水塔，視野景觀採光會較差，A2戶窗戶大多面對未來元啟建設建地未來較無延伸視野，基本上此案周圍皆有大樓建築，各案間距離雖都很遠，但即使高樓層都較無大型綠地之無限視野，所以做了屋中陽台花園來延伸空間感和變化2) 建材能幾乎維持55侘水準很難得，但廚具爐台.電器僅選用林內和藍天，等於沒有烤箱.洗碗機.蒸爐等，另需再升級加購約再花近10～20萬，衛浴主臥等級相對過去建案較差，無浴缸設計略有缺憾，2房次衛無淋浴空間只能符合頂客族需