elliotelliott wrote:
這次跟梧棲比較有關，主要幾天前梧棲入選"經典小鎮"，所以今就順勢先來分享台中港區在"觀光發展"上的一些消息。
以下是這樓幻想文的第二章
但幻想幻想... 也有些就成真了...
一樣，我不是專業人士，但是很有研究精神
以下很臭很長，關心港區發展的人可能就看得完，但就再請自行斟酌參考及略過...
這次來聊聊「市鎮中心」
主要終於，因為中型超市(全聯)進駐，代表這裡將有機會來到下個階段，也就是從住宅進展到商圈發展。
當然發展程度和內容是未知，但在這麼廣大的商業區，且大型土地還不少下，加上只要潤泰跟勤美的地還留著，那後續就有無限可能！
而像麗寶和聯悦這種比較會融合商業規劃的開發商，希望也能在接下來的新階段中盡些心力...
聯悦五期聽說明年會推出，這期基地是臨30米人行廣場的港新二路(是嗎？)
所以希望建商能延續四期"蔦屋書店"這樣的消費聚落規劃，繼續以指標品牌的商場輔以大店去設計。
而配合30米人行步道，對面又是文教用地，在這樣的環境氛圍下，那這個社區就更能運用基地優勢，營造讓人群駐留聚集的大型廣場、營造出符合建商自身品牌特性(親子、文藝甚至教育性...這樣的代表)，繼續在市鎮中心創造"幸福感、品味質感、美好感"...這樣的「生活提案」概念。
換句話說，如果"蔦屋書店"是在這期，那這邊的消費舒適性是可更勝八德路那帶許多的！
加映：
全台最美休息站！南投「日月町複合式商場」8月盛大開幕，蔦屋書店、東京WIRED CAFE進駐
8/1要開幕，而我們市鎮中心的蔦屋會結合什麼呢？...
好 基本上，港區人口發展從第一波建商密集狂蓋到目前移入的爆發本來就可預期。
雖然慶幸我們有因台中港而制定的"新市鎮都市計畫"；也慶幸因大肚山區隔而有自成一格的城市發展條件。
也感謝一路來看低海線的人，多虧你們的羊群效應跟蛋殼理論相挺才能有如此的人口發展。
但長遠看，要達到「台中港特定區」最初設定的50多萬目標可能還是有難度。
縱使定位工業城市的港區，還有廣大的產業用地可引進就業人口。
但就業人口的培養還是要依靠企業投資，這不確定也不夠快，更也不完全有效成為消費主力 (目的是賺錢不是花錢)，又如果許多人是通勤進到港區的話...
所以之前才強調要以觀光發展為主力，因為"花錢"目的明確，這樣才能產生長時間密集性消費進而帶動大型商業量能。
也就是，當我們沒辦法很神速去創造居住人口時，現有目標就是發展觀光。
就用外來觀光人口補足居住缺額，讓足夠消費力道帶動商業及商圈發展。
而配合50多萬容納人口的都市計畫優勢，港區居民的生活品質除不太受影響外還能享受到觀光效應帶來的生活機能。
但我們有什麼觀光資源？
這裡沒有花東、北海岸或離島的自然景觀，也沒有墾丁般的沙灘，所以配合"市鎮中心"商業區都市計畫及港區的「觀光遊憩商業區」規劃，那「都會型觀光」就是最能發展的選項。
而且以腹地跟地目，加上鄰近雙港交通優越性，就更能符合國際化規格 (因港口及風電，想到"蛋白盒子"梧棲店有英文菜單，這裡是很"國際級"地方沒錯啊
)(但又可惜三井及國際品牌飯店加持下，地方跟相關單位對梧棲老街的開發依然不夠敏銳和積極...)
直接看圖：
有興趣可以點擊下載作證，然後相約十年後再來看看什麼是夢想成真、什麼是有夢最美
這張圖大致從3年前就開始進行，基本上是設定成"CBD"的最佳狀況(商業和消費集中地，簡稱"市中心")。
但最近已知有幾項或許就沒機會發生了...
包含圖"G"的彰化機務段應該就是確定遷移至花壇跟二水，而海線鐵路西移本來就比較天方夜譚...
另外"消防體驗館"在現任市長下應該也不會發生...
總之，至少是把可行性聊出來。
不過近年因人本環境及行人安全的觀念提升，所以像"H"就比較容易達成；前幾天剛好就有消息：
斥資2500萬友善行人 台中清水重劃區打造最美綠園道
而圖中最大的重點及可行性，都是來自於"30米人行廣場步道"的延伸(包含公園及廣場)，也就是B-->B(我前幾樓也有提到)。
這是市鎮中心的發展觀光的能量來源，如要塑造都會型觀光，沒有這不是不行，但就會失去很多擺得上檯面的特色...
後面還會再來聊聊市鎮中心對面「中泊渠濱海商業娛樂廊帶」的發展可行性；
包含如依照願景計畫，那三井outlet x Power Center，那種一日購物採買兼娛樂的美式生活行程...或許將有機會發生。
而加上高美、梧棲漁港(參考舊金山漁人碼頭)、海生館、遊艇碼頭...等，及如能成真的市鎮中心"都會型觀光" (或許港務公司或潤泰能評估蓋高空觀景塔，這是很好的觀光凝聚和城市象徵)，那就是2~3日遊了，帶動的將是市鎮中心更強大的全天候消費能量！
"市鎮中心"與"中泊渠濱海商業娛樂廊帶"就是一個整體，所以"港市合作"就很重要(但目前不同黨派... 就不用想，很現實)
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而要公部門要推行觀光其實也沒那麼簡單...
目前觀光署掛牌沒多久，雖然往後觀光政策的推動阻力較小，但短期台灣觀光要大破大立改變其實也難。
主要台灣民情、國家產業政策、資源預算分配；再者，觀光著重行銷包裝，但台灣對創意、行銷與美學這塊培育一直不是重點；因此專業人才不足及資源經費缺乏下讓景點營造沒有水準實力，相對造成旅遊成本高於可遊性的價值性問題...
所以路還很長 真的...
尤其台中看似更著重民生基礎建設，觀光落後北高是勢必的現實問題...
就像"購物節、鍋烤節"，這是慶典式活動；然仔細看，這樣的行銷不就只是讓日常生活行為更"聚焦"而已？
市府聰明，城市人本來就多，也這類活動每個人都能簡單參與，所以運用現有"城市資源(店家跟消費者)"也就能很不流汗的辦好一個活動了...
換句話說，原來購物跟吃喝，這種稀鬆平常的事就是台中特色了？
那是否就是反應出台中的窘境？因為我們並沒有一個很具特色或資源的觀光定位？
畢竟每個城市也可以購物吃喝啊...
但也沒錯，就像你飯店試營運，但其實泳池、健身房還沒好一樣；你的住宿體驗或許沒什麼差別，但就是有人會嫌說不夠好有缺陷...
就如目前市區，台中人甚至不知道一中街需不需要步行系統...
或者，從草悟道延著中興街，踏在"車道上"散步到審計新村就是很好的幸福了？...
但我們的幸福對外地遊客來說是什麼感覺？
人本環境比台灣徹底的歐美日，就講台北市就好，知道人家的人行道是長什麼樣嗎？
所以基礎建設趕緊先完善並搞清楚居民意願，再來講觀光走向或城市定位都不遲。
況且，有時候人行道做不出來可能不是沒有行政效率跟經費。
因為必須先問問地方有沒有共識，居民及店家會不會聯合里長抗議？然後隨處看到人行道占用就知道了...
諸如此類，基本的人本環境及"在地人"觀念不足就更先別講觀光...
又或者，台中不需要城市觀光？只要所謂的"宜居城市"就好？只要有房地產業就好？連"住一"都不放過全去蓋大樓最好？...
那好，身為海線港區鄉下人的我一定拍手叫好，最好市區就跟全是高樓的天際線一樣，房價都炒高高最好！
因為"港區"就更能運用土地資源實現觀光...
但市區人真的希望這樣嗎？台中的高樓還不多嗎？
現在的低密度重劃真可憐...
算了，我關心我的港區就好
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所以關於觀光，港區還是有些在鴨子划水般默默進行著...
就比較重要的部分：
其中全國13處「眷村文化保存園區」計畫之一的「清水眷村文化園區」第2期眷舍42棟修復工程將進行；而預計今年會再推動第3期計畫。
而鄰近區公所，屬園區一部分的「診療所」修復工程近期差不多完工，再來就等委外經營及開放。
https://www.epochtimes.com.tw/n385173/清水眷村修復診療所-打造海線新亮點.html
第2期42棟修復則是預計116年4月完工，目前尚未開工。
其內容將規劃有室內展售、戶外展演、公共廁所等。
另外海灣繪本館也將開工進行建物及景觀改善工程，預計明年暑假完工。
其實很多在地人或遊客以為整個園區就是這樣，但不是的。
舊診療所及第2期42棟完工後預計就是清水眷村文化園區"啟動營運"的開端，這將會有更好的商業服務及舒適的可遊性。
最近第3期消息：
https://news.ltn.com.tw/news/life/breakingnews/4722406
大致的期程計畫：
https://www.qingshuiartvillage.net/未來規畫與願景
13處眷村文化保存園區可參考：
https://mkvrc2020.com/history/
很閒的也可以去研究：
原清水信義新村聚落建築群(鎮政路以南範圍) 修復及再利用計畫(審查通過版) - 臺中市文化資產處
再來就是10年10億的「梧棲漁港」，目前拍賣場及製冰廠、冷凍廠等工程正在進行。
等這些重要漁業設施完成及遷移現有拍賣場後，就能陸續進行景觀平台等的觀光遊憩類整建。
其中因為海生館明年將開館營運，所以與其串連但目前像廢墟的"漁業休閒公園"或許就能優先處理。
包含聯絡道路工程最近也開始在進行。
梧棲漁港可參考農業局專案報告：(相關觀光設施配置可參考第26頁)
https://www.rdec.taichung.gov.tw/media/586570/450th_0825_農業局-梧棲漁港及漁貨直銷中心經營管理.pdf
而海生館北側的土地開發也有立委已提出想法。
再往北，高美也有民間大面積的休閒農場興建計畫。
只是海生館旁的電力博物館，短期看是比較不樂觀...
不過之前有立委曾拿板橋台電大樓裡的"電幻1號所"來建議博物館的規劃，所以至少是有點聲音，但就盼能持續推動...
我個人認為港區能觀光發展的壓軸是鰲峰山"市鎮公園"的後續 (108年起已禁葬的清水第一公墓)
而這裡能有什麼規劃與發展契機？或許一部分規劃為鳥園或專屬類群的動物園可能會不錯吧？
還有"清水地政事務所"要搬遷拆除，原址會成為停車場。
但配合一旁的參道，或許就可評估規劃像"魁北克老城纜車"這樣的"電梯導軌"或"洛杉磯天使鐵路"這樣的地面纜車。
不太長的後參道剛好合適，而且直接串連山下市街景點、小吃及山上的遺址文化園區、陽光草坪、步道、景觀台、鬼洞...等一大片，在地或觀光的使用價值都非常高。
之後有機會再繼續聊...
魁北克老城纜車
洛杉磯天使鐵路
事實上，都發局在109年就有進行一項「臺中市海岸地區整體規劃委託案」，並就研究結果提出了「臺中海岸9大旗艦計畫」。
詳細有興趣可依照關鍵字搜索就可看到pdf報告書及下載
其中有兩項跟港區有關
牽涉範圍最大的「臺中港環港交通計畫」，其內容大致指中一路這帶的鐵路綠廊景觀營造(陸路)，及三井到梧棲漁港間(海路)的串連方式研究。
去年都發局偕同觀旅局有做了一次推動情形的議會報告，但這部分看起來並沒有什麼實際進度跟結果...
不過另外一項「高美聚落環境營造計畫」，配合目前臺中港特定區都市計畫"第四次通盤檢討" 下算是有點進度。
預計"第四次通盤檢討" 並配合"公共設施用地專案通盤檢討" 通過發布後，港區可以再有一波發展能量
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另外最近機場捷運可行性過了第一關，在地立委超跳腳！
但各位鄉親別緊張，路還很長...
我個人看法是，因清水有海有山有水(五福圳)，也不是二級產業重點區域，一直來就是悠閒生活及觀光旅遊的小鎮 (大家知道市鎮中心北側產業園區的計畫廢了吧？)。
所以如果區域定位是慢活及休閒觀光為主的話(我也希望是這樣)，先考量山區坡度，再來配合住宅區通勤及景點串聯，因此路線需要彎折的彈性下，那或許機場到港區這邊會比較適合以"輕軌"(LRT) 及部分高架A型路權方式去做，而且定位就是觀光輕軌。
這樣搞不好還能比機場捷運更快完工...
這個部份我個人是稍微有不專業研究過一輪 (一樣有考量地目、地籍產權、都市計畫...)，之後如有第三第四章...就會再來圖文分享清水景點開發及結合軌道的個人看法。
最後說一下什麼是Power Center
簡單講就是商場的一種
在美國，通常是指最少2~3家不同性質且知名的大型連鎖零售店(Big-box store，就是大賣場)的群聚，然後以專賣店、零售百貨或批發量販為主的商場。
Power Center特別針對自駕者設計並只單層建築，所以設立點會在交通便利、好停車並面積廣大的郊區。
簡單說一些知名零售商：
專賣店：一般就是"品類殺手"，如居家建材五金的"家得寶(Home Depot)"或"Lowe's"、消費性電子的"百思買(Best Buy)"或書店的巴諾(Barnes & Noble)...
"品類殺手(category killer)"是因在其類別商品能主導市場，能用更實惠價格吸引顧客，但也因此扼殺沒有競爭力的同類型商家，所以稱品類殺手。
零售百貨：就如知名的"沃爾瑪(Walmart)"跟"目標百貨(Target)"或服飾百貨的T.J. Maxx ...
批發量販：就是"好市多(Costco)"及沃爾瑪下的"山姆會員店(Sam's Club)"、BJ's ...
然後同時也會引進約10~30%占比的餐飲店，不多但品牌通常也是知名連鎖，如麥當勞、溫蒂跟星巴克，而西岸有名的速食In-N-Out 也是。
大一點的Power Center可能還有影城及更豐富的店家或服務。
這樣的群聚有點類似台南"好市多+特力屋"，或內湖"好市多+特力屋+大潤發+宜家"這樣。
只是差別這些賣場只是剛好各自設立在一起，而不是同一基地內由開發商來招租管理並車位共享，所以就定義上就不算商場也就不是Power Center。
台中港"中泊渠濱海商業娛樂廊帶" 這邊的大面積土地算是貼近美國的環境特質，或許因此才有"Power Center"的願景規劃。
但如實現較正統的"Power Center"，那開發商可能就得至少鎖定1家"品類殺手"(如宜家)，及一家"零售百貨"(家樂福)或"批發量販"(好市多)這樣至少兩家的大型知名連鎖店租客。
因為所謂商場，就是要集合各商家品牌來迎合不同客群；所以當目的地要滿足同車成員需求時，那一家好市多可能就是不夠的...
Power Center特色還包含車位的翻桌效率。
美國研究一般在Power Center停留時間為45分鐘，而這45分內有85%的人會購物。
相較購物中心(Malls)停留3~4小時並購物提袋率為50%。
很明確的，想去Power Center的人其目的就是要購物，而去 Shopping Malls 就是有比較大的機率是在實踐生活上的美好感...
對台灣人來說，如果"Power Center"能成，相對就是成為更多人往港區觀光的動力；例如市區民眾，採買日也可偶而選擇較遠的台中港，因為三井、海生館、漁港、高美..."廊帶性"的休閒旅遊點就在旁邊；可買可玩，還有機率上不太會塞車的環境...這都是很簡單明瞭的誘因。
其實如果有夢，那百貨類的目標百貨(Target)，或百年老店，轉型中"梅西百貨"(★macys)也可以引進折扣店模式，這樣的獨特性更可增加港區的觀光價值。
而且配合接下來的海生館、漁港觀光國際化、捷運...及所有上面有提到的，那基本上就更有吸引力讓停靠通常不到幾小時的郵輪入港，創造中繼港(掛靠港)條件；而這同時也能吸引機場的國際旅客(畢竟港區比市區近)。
所以，跟台中港三井outlet一樣，"中泊渠濱海商業娛樂廊帶"因土地優勢，Power Center基本就會運用大型平面化的方式來降低建造成本和時間(這也是Power Center的條件)
所以這個"Power Center"是否合適開發商投資呢？
對海線或港區來說，就算不是商場且只來一種，相信就讓人非常開心了！
至於觀光...
"中泊渠濱海商業娛樂廊帶"是在進行中，但我想，相對公部門，民間企業的效率一般就是比較好的。
那9大街廓的"市鎮中心"商業區就擺在這了，所以"都會型觀光"會不會成真，或在地希不希望成真，就是這階段開始可以思考跟執行了...
先這樣
