2158分

樓主

個人積分：2158分

文章編號：57943808

房貸還款事宜，求神人解

題目說明：
房貸600萬
案一：分20年，每月需繳3萬，年繳36萬
案二：分30年，每月需繳2.2萬，年繳27萬

今每年有50萬可用以還房貸
故
案一：每年有多14萬可先還本金
案二：每年有多23萬可先還本金

是故
是否以案二較為划算
每月繳少一點
每年可結餘較大筆金額優先償還本金
使往後每月本利和越降越低
然後可以越來越快樂的償還
這是否有什麼潛在沒發現沒算到的陷阱呢？

2015-10-24 20:04 #1

文章關鍵字

房貸事宜

yc168

539分

2樓

yc168

個人積分：539分

文章編號：57944636

的確有盲點. 請看以下每月付款金額中本金與利息的相對金額:
20年:

30年:

假設每年50萬多出來的金額, 於第12個月底償還本金.
以20年期貸款來說,
第12個月底結餘金額= 500,000 - (30,353*12)= 135,764
拿去提前償還本金後貸款本金餘額= 5,753,513 - 135,764= 5,617,749

以30年期貸款來說,
第12個月底結餘金額= 500,000 - (22,177*12)= 233,876
拿去提前償還本金後貸款本金餘額= 5,852,530 - 233,876= 5,618,654

如果您的快樂來自於本金下降的速度,
其實20年的貸款本金下降還是比較快(雖然看似年底結餘較少),
其原因就是因為20年貸款每月還款金額中所支付的本金比30年貸款高得多.

如果您所謂的快樂只是來自於每月總繳款金額高低的比較,
那30年貸款一定每月付款金額比較低,
因為要還比較久, 而且付給銀行的總利息費用比較高.

michael0807

7分

3樓

michael0807

個人積分：7分

文章編號：57945114

你的想法看起來好像有道理.害我還真算了一次.
以600萬2%來算.第一年看.結果是沒什麼差.差不到1000元
以上表來看.利息都是9000多..只是.多扣本金.年底少還.少扣本金.年底多還.
因為它公式是用600/期數做基礎.所以只差了一年繳的利息錢.

minhua0317

2158分

樓主

minhua0317

個人積分：2158分

文章編號：57945278

yc168 wrote:
的確有盲點. 請看...(恕刪)

大大真神人也！

我依大大的算法繼續算第二年及第三年後發現：
第二年結束結算
案一：20年貸未償還本金5,227,859
案二：30年貸未償還本金5,229,709

第三年結束結算
案一：20年貸未償還本金4,830,190
案二：30年貸未償還本金4,833,016

兩案的未償還本金差距
由第一年的約1000，第二年的近2000，第三年已經拉開到約3000了
很明顯地看到20年期的確可以償還得比較快
真的是超神奇的啊！
有點顛覆了原本的想法
看起來複利真的是個超級大陷阱啊！

antijustice

71分

5樓

antijustice

個人積分：71分

文章編號：57945310

二樓很專業

我沒想那麼複雜

案一每年還掉的本金 : 定額本金(600/20 = 30) +多出來的錢(14)=44萬

案二每年還掉的本金 : 定額本金(600/30 = 20) +多出來的錢(23)=43萬

你每年都一樣拿50萬出來還本利和，結果案一每年還能多償還掉1萬本金

我不知道這兩個方案你申請的利率有沒有差

或是你有沒有省略掉萬以下的數字

導致每年有1萬的差距......

總之你給的數字看起來，案二沒有比較划算

每月本利和只是數字好看，每年拿出來的錢還不都一樣。

案二還本金的速度還比較慢。

yc168

539分

6樓

yc168

個人積分：539分

文章編號：57945485

minhua0317 wrote:
大大真神人也！我依...(恕刪)

不敢不敢.

剛剛偷懶只以第一年舉例,
您把第二三年推出來,
也正是我漏掉沒說的一個重點 - 越後面差異會越大.
應該算是溝通有成功.(握手)

phS00313

1072分

7樓

phS00313

個人積分：1072分

文章編號：57945552

minhua0317 wrote:
題目說明：房貸600...(恕刪)

時間越久, 所付出的利息一定更多

結案 !!!

邏輯對了，方向就不會錯到哪裡去～

ak789coinage

28分

8樓

ak789coinage

個人積分：28分

文章編號：57945582

antijustice wrote:
二樓很專業我沒想那...(恕刪)

請教大大!!

如果今天預設貸款600萬!

一方案貸款30年：本金4年還清!

二方案貸款20年：本金5年還清!

請問這樣加總起來，哪一個比較划算!???

minhua0317

2158分

樓主

minhua0317

個人積分：2158分

文章編號：57945650

yc168 wrote:
不敢不敢.剛剛偷懶...(恕刪)

真要跟大大握手

閒著沒事我還多推了20年期的“定額本金償還法”

第一年後的本金餘額為5,620,000
第二年後的本金餘額為5,232,212
第三年後的本金餘額為4,837,536

發現此法會因每期繳款金額較高
讓每年可多繳的餘額變少
故在初期較不划算
估計在約5~6年之後才會低於本息平均償還法
當然之後應該會以非常快的速度讓貸款減少

故定額本金償還法似乎也不是個很適合的選擇
反而在初期會讓資金壓力大增
看來一般的20年期貸款方式應該還是最中庸的

oliviaq01

0分

10樓

oliviaq01

個人積分：0分

文章編號：57945693

樓主的問題,讓我想到之前看某雜誌的疑問:

之前有看到某雜誌提到,建議房貸族和銀行談雙周繳貸款 ,會還得更快省下更多利息:
若以月繳3萬房貸來看:
Q: 若雙薪家庭都是月初領薪水的話,月初10號就可一次繳完3萬,為何要分10號繳1.5萬;25號再繳1.5萬? 這樣利息不就是銀行賺更多嗎? ?? (當然若是夫妻間的薪水日是月初和月中不同時間發那就應該適合吧!)