阿公鐵蛋 wrote:
今天在路上看到看板
賣國館公寓，也就是國父紀念館附近的公寓
強調，低公設
說真的
現在大樓都強調有豪華大廳，
要那個幹麻，浪費錢。
上星期去國父紀念館跑步，
特別去國館仁愛路對面的一堆華夏看看，
基本上，大廳只有，保全的櫃台、住戶信箱、電梯，沒了。
佔地不大，當然，看不到的地方是否暗藏什麼，那我就不知道了。
這些華夏....應該也有30年以上的歷史了，該都更嗎？
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阿公鐵蛋 wrote:
我，大外行一個，完完...(恕刪)
其實房子要改建，跟現在房屋幾坪沒關係，要看土地面積跟使用分區
您親戚家房屋30坪，若是4層樓的話，他的土地持分大概 (30坪/4)=7.5坪，多算一點算8坪好了
若是在台北市，四層公寓又在巷內，百分之九十九是第三種住宅區，容積率225%
容積率225%的義意就是一坪土地可以蓋2.25坪的「室內面積」(不含陽台、不含公設)
他房屋重蓋，總共可以蓋出 8坪×225% =18坪的室內面積
再加上陽台及公設，大約是 18*1.58=28坪權狀面積，再加一車位，比現在住的30坪+30坪還小
若是申請危老改建，有多40%的容積獎勵，可以蓋28坪×1.4=39.2坪 (室內25.2坪)
以上都不是重點，重點是蓋房子要成本
以權狀39.2坪+1車位，營建坪約49.2坪
以台北市最基本的成本 16萬元/坪計，直接成本 787萬元，這還只是蓋房子的材料錢跟工人錢
再加建築師設計費+各種規費+水、電、瓦斯管線+ 代書費、登記費，有的沒有 約直接成本的15%~20%
787萬元*(1+15%)=905萬元
如果自己不想出錢，那就是叫建商出，也就是合建，地主要拿新房屋的坪數跟建商換，那地主的坪數就更小了。
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文章編號：70499176
fafy wrote:
其實房子要改建，跟現在房屋幾坪沒關係，要看土地面積跟使用分區
您親戚家房屋30坪，若是4層樓的話，他的土地持分大概 (30坪/4)=7.5坪，多算一點算8坪好了
若是在台北市，四層公寓又在巷內，百分之九十九是第三種住宅區，容積率225%
容積率225%的義意就是一坪土地可以蓋2.25坪的「室內面積」(不含陽台、不含公設)
他房屋重蓋，總共可以蓋出 8坪×225% =18坪的室內面積
再加上陽台及公設，大約是 18*1.58=28坪權狀面積，再加一車位，比現在住的30坪+30坪還小
若是申請危老改建，有多40%的容積獎勵，可以蓋28坪×1.4=39.2坪 (室內25.2坪)
四樓公寓，有八戶。
30/8＝3.75
3.75*225％＝8.4375
8.4375*1.58＝13.33125
13.33125*1.4＝18.66375
有沒有算錯，所以原本有60坪的使用面積，最後剩下18.66375坪？
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如果是60坪地上權, 那沒救了, 釘子戶當好當滿. 60坪4層樓均勻分配, 別管隔壁跟你一點關係都沒有.
60/4 = 15坪土地
基礎容積 225%
危老獎勵 225%*0.4 = 90% (這是上限需爭取)
容積移轉 225%*0.3 = 67.5%（這要花錢買, 不過蓋成房子賺更多）
合計一坪土地可以蓋 3.825實坪
加計梯廳陽臺跟基電設備
382.5%*1.15/0.85=517.5%
權狀上班不含車位你可以有15*5.175=77.625坪.
再來申請一個車位可以有12坪, 但我只用10坪, 雙車位我就多出四坪來做避難空間當公設算. 81.625坪了.
要付的成本是容積移轉
15*0.675*40萬（這很貴了）=405萬
營造設計規費 81.625*15萬 = 1224萬
（自建自用 給開發跟代銷的錢都省了）
拿1600萬出來, 60坪公寓換81.6坪電梯大樓加雙車位. 賺多少自己算.
沒錢？權力變換15坪*180萬 = 2700萬. 你可能只能分到 50坪單車位, 實坪34. 當然, 市值還是賺.
正常公寓應該是30坪, 以上數字自己除2.
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小冠君兒 wrote:
高雄33年老電梯國宅...(恕刪)
高雄我不熟. 我只能提供買老宅的人的想法是甚麼, 其他的需要你自己判斷.
1. 對房地產有初步理解的都知道, 會抗通膨的是土地, 不是房子.
目標物件的土地持份是多少, 在該區域土地市值是多少? 是否土地價值佔該筆不動產的比例很高, 超過八成?
2. 我不清楚你的年紀跟資產, 是否要透過不動產的低公告現值來避遺產稅?
3. 該鄰近區域是否有重大建設, 比如捷運站會在未來開通?(不能太近期, 太快實現的話房價就已經反應了)會影響該大樓租金價格? 如果沒有就沒有上漲動力.
4. 產權是否集中, 如果該大樓集中產權, 雖然都更可能沒有辦法一坪換一坪, 但市值會上升, 如果產權集中的大樓, 還是會有建商甚至產權人會有興趣辦都更.
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