想真正了解房市走勢的人進來吧!


jjhuang.tw wrote:
這我有疑問...日本...(恕刪)


>日本人的消費型態跟美國人不同,比較封閉,
>不知道會不會跟美國印鈔票 QE1/QE2 結果不一樣..

日本人印鈔票的效果與美國印鈔票的效果恐怕會差不多~因為,受到震災影響,日本的消費信心(出門還要擔心會不會被輻射污染到,你敢出門?)很可能進一步打擊,導致投資意願更低落~那這些被印出來的鈔票該怎麼辦?恐怕會有一部份流向看起來有機會賺錢的區塊(例如亞洲新興國家),導致又一波熱錢湧現~台幣近期又再度升值(29.5:1-29:1),恐怕就是受到日本加大量化寬鬆影響的!當然近期又升息也有影響~

但,美國與日本的經濟問題根本不是靠印鈔票能解決的!
美國與日本的經濟問題主要是出在消費信心與投資信心上!如果缺信心,鈔票再多,這些錢也不會留在國內投資的!
也就是說,既然美國與日本民間不願意投資與消費,那就應該由政府帶頭花錢,由政府砸錢做建設~然而,日本政府早就這樣做了,只是總有個極限,日本公債發行量已達到GDP的200%了….
所以,日本的狀況真的不容樂觀,恐怕會有更多錢從日本流出~
相對於美國,美國則有很大的舉債空間~因為,中國、印度等國為了捍衛自己的美元資產,他們不得不出面買下美國發行的債券,以免美元崩跌後,死得更慘~所以,美國應該能夠快速復甦起來~

奧尼爾:美聯儲不會推出QE3
http://finance.sina.com/bg/economy/sinacn/20110331/1729256426.html

>而且殘酷的說,我認為避免崩盤的作法就是:"避免財力不足的人此時買房;先把沒錢的趕跑再說..".

所以,很多銀行根本不願意承作套房的貸款,不然就是要提高利率,壓縮貸款成數~

受到央行的緊縮房貸影響,很多銀行,特別是公營銀行,乾脆不再承作房貸,以免被查到是人頭戶貸款買屋….願意承作貸款的銀行,其貸款成數也被限制住~

如此,對於自備款不足的人,也就是財力不足的人,確實很難買得起~
dagger0408 wrote:
看起來有點道理 但那...(恕刪)


>M1B 去年連12個月降低有什麼看法

這應該是央行再採煞車而已,因為他只是"增"幅縮小,並不是下跌~

台灣1990房地產崩盤,其主因恐怕就是貨幣供給量增加太快,請看底下的歷年年增率圖示
現在的年增率只是小兒科,當然現在基期比較高,差個1%就會多出很多錢,更要小心控制住增漲幅度
更何況,目前經濟狀況已經用不著印那麼多鈔票了,通膨預期更是需要加以控制住



也就是說,現在有前車之鑑,要犯下相同錯誤,幾乎是不可能的~

我相信未來應該能夠控制房價漲一波後,"休息"一陣子,接著再繼續漲~

因為,東西不漲,經濟根本很難帶動

這就是為什麼歐美日央行都要靠印鈔票來拉動經濟,就是期望透過印鈔票讓物品相對漲價,進而帶動經濟的!

只是鈔票印了,缺消費與投資信心,很難漲得起來~
"因為,租屋市場是由經濟弱勢的人決定租金價格的(大多數租客負擔不起更高的租金時,屋主也漲不起來),而房價卻是有最有錢的人決定的(有錢人買得起最好的房子,他就用更高價去搶,又加上利息低,很多人能夠輕易地撐起槓桿)"

我很喜歡上面這段耶~ 寫得很好~ ^^

yunyunhome wrote:
>M1B 去年...(恕刪)




寫得太好

很多人希望把以前的事情拿到現在 用來預測未來
自以為是神人先知

把那些官員和操盤人都當成笨蛋...

真正可怕的是無法預測 沒有先例的事情


只有在站上更高高度的人,才可以看到更遠的事物。一般人只能看到自已目光三步遠。

"誰規定找個棲身之所必須要用買的?那是你自己的選擇~"
這是自由的社會,每個人都可以有自已的選擇。
rsc1234 wrote:
寫得太好很多人希望把...(恕刪)


事實上現在很多的官員雖不是笨蛋

但整天不施展自已的長材

卻只為了保住官位,承受民意的壓力後就在做一堆笨蛋事

所以看起來和笨蛋也沒兩樣!
沒辦法, 有些人就是死鴨嘴硬, 自以為很了不起, 一下XX先知, 一下又XX神.....
還剩1.5HR就到了截止時間, 看看那個自稱神的能否把JP核能危機給解除, 拯救地球? 他誇口說全世界就是照著他的意思走的, 真的嗎???

我講甚麼 全世界就是整麼運轉

rsc1234 wrote:
很多人希望把以前的事情拿到現在 用來預測未來
自以為是神人先知
花時間來質疑您的觀點只是覺得您將整個房價上漲完全推給貨幣供給量?

而忽略掉了其他的原因.我也認為少數建商.投資客沒辦法房市.但所有的建商.投資客一起炒

就有可能了.您花了很大的篇幅用股票來解釋資金面.可是您忽略掉股票價格是透明的.公司財報

是公開的.您敢說現在的房價是透明的.奢侈稅到現在.光一個林口.有人說下跌10%.有人說下跌

25%.也有人說根本沒跌.股票漲跌可議一清二楚.一番兩瞪眼.

您現在又說.

''我沒說,貨幣供給增幅要和房價增幅相當,我只有說貨幣供給量的增加勢必會影響房價的上漲''

但底下也是您的發文內容

''今年以來,貨幣供給量又有一波快速增加~從2008年10月至2011年2月以來,貨幣供給量已增加了將近40%~在這段期間內,房價漲了40%也不過是反映貨幣供給量的變化罷了~''

我不知道怎麼幫您解釋其中的矛盾之處.

另外我不是在玩文字遊戲

因為一般我們在說負利率時.指的就是通貨膨脹率大於銀行存款利率

.以致於錢放在銀行還是不斷的縮水.當然你要重新定義負利率為通膨率大於房貸利率.畢竟跟我們一般的認知不同.自然有必要提醒您一下.

您真正要講的負利率,""舉例來說,如果房價每年上漲10%,貸款利率才3%,那是不是辦貸款

買房子,每年還能倒賺7%?.""但問題是照您的定義通貨膨脹率>房貸利率.您的言下之意是通

膨率等於房價上漲率嗎?

可是您也知道台灣CPI組成不含房價.房價怎麼會等於CPI

所以您認為會傳遞. 物價上漲工人會要求增加薪資? 可是工人要求提高薪資企業主就會

照辦?

在台灣我只知道勞動薪資一直沒增加.物價倒是上漲了不少.就算是真的會傳遞.您又怎麼解釋

物價只上漲4%但房價卻漲了50%.建商反映的成本會不會太多






sean1972 wrote:
花時間來質疑您的觀點...(恕刪)


唉...談到這裡,我已經懶得再解釋得更清楚了,因為我發現你很愛鑽牛角尖,雞蛋裡挑骨頭,根本不是有心求教的~

我又不是要寫文章賣錢,什麼事情都要講得很清楚,每個字與詞都要定義清楚

我只針對部分作回應,以說明你真的是雞蛋裡挑骨頭,存心找砸,因此我把你列為黑名單了

你可以說我沒水準,但我辛苦分享我所知道的事情,不是讓你糟蹋的


'我沒說,貨幣供給增幅要和房價增幅相當,我只有說貨幣供給量的增加勢必會影響房價的上漲''

''今年以來,貨幣供給量又有一波快速增加~從2008年10月至2011年2月以來,貨幣供給量已增加了將近40%~在這段期間內,房價漲了40%也不過是反映貨幣供給量的變化罷了~''

我實在看不出哪裡有矛盾之處,我相信我經寫得很清楚了,是你自己喜歡引申解釋我寫的文字背後的"含義"

你覺得很有趣嗎?

貨幣供給量的增加勢必會影響房價的上漲,不就是在呼應"房價漲了40%也不過是反映貨幣供給量的變化"?

白癡都明白,就算有漲價,也不是全面性的齊漲,有的地方漲20%,有的地方漲40%,有的地方甚至漲100%

這裡提到的40%,根本沒特別提是哪裡,這不是很明顯是種比喻嗎?

非要我寫成:如果某個地方的房價也漲了40%也不過是反映貨幣供給量的變化?

你才能明白我寫的這兩句話的共通點嗎?

我就是在想肯定有人像你一樣直接推論認為我說:貨幣供給增幅要和房價增幅相當,貨幣供給量增加40%,房價就會漲40%....

後來,我又更進一步說明清楚:貨幣供給量的增加勢必會影響房價的上漲

這樣,照理講,就應該能夠明白前面提到的"房價漲了40%也不過是反映貨幣供給量的變化罷了"的意思其實只是一種比喻,只是要強調貨幣供給量增加勢必會影響房價的上漲

結果你明知故問,故意先問我:我的意思是指貨幣供給增幅要和房價增幅相當嗎?

你就等著我回答說"是"時,你就有一套劇本可以反擊我
如果我回答"不是",你就可以像現在這樣說我自相矛盾~

反正我回答是或不是,你都想好劇本攻擊我,那你不是存心找砸嗎?

結論就是,你就是標準的房價飆漲下的受害者,懷抱著憤恨,找不到對象發洩

剛好我發表的言論,清楚地指出許多殘酷的事情,讓你無法接受

所以,你就把腦力放在如何跟我進行筆戰,先設好幾個圈套,讓我自己往裡面跳,然後你就有機會打擊我~

你這種人,我遇多了~見怪不怪~

總之,就如我之前遇過的幾個人那樣,我還是誠心勸告你:

這個世界不會因為你個人的憤恨而逆轉的

政府本來就是有錢人代表所組成的,因此政府的政策是不可能是替窮人想的,只是在有錢人不介意之下,剛好對窮人有利罷了,同時又可以騙騙選票而已~

你可曾想過,全部都是靠財團"眷養"的利益委員(簡稱立委),他們為什麼不反對奢侈稅呢?這麼順利就完成一讀?

道理很簡單,因為奢侈稅根本不會打擊到財團,他只會打擊到勢力單薄的投資客而已~
奢侈稅的實施本來就不是針對建商加稅,所以建商不會有立即性壓力,必須要拋售手上待售的房屋~

對建商來說,雖然會少了"一些"投資客的買盤,但還是有自住客會買~在說,口袋夠深的投資客,他們絕對有實力長線布局,買了之後5年內都不會賣的,奢侈稅根本不會加重他們的稅賦負擔~

也就是說,奢侈稅只會打擊到口袋不深,喜歡炒短線,槓桿玩太大的"投機客"(根本稱不上投資)~

怎麼說?

在以往,很多人買入預售屋之後,根本沒打算辦貸款過戶再賣出,所以他們會在快交屋前作權利移轉,所以他的投資報酬率相當可觀~

舉例來說,A君有1000萬現金,但他的工作的年收入只有100萬,理論上他只能負擔500萬的房貸(5倍年薪為適當的房貸負擔),而只能買1500萬的房子~就算他想多貸款一點,銀行也會擔心他還不出來,也不願借太多~

但他為了投機,他打算把1000萬當成自備款(2成自備款),買了1間5000萬的預售屋~但,由於他的年收入只有100萬,他根本不可能辦得到4000萬的房屋貸款,但其實他根本沒打算真的買下來,只想在2年後交屋過戶前隨便便宜賣個5500萬~6000萬(2年漲個10-20%)

若順利的話,他就以1000萬本金賺500萬~1000萬,報酬率50%-100%

你說在2年內賺到50~100%的事情上哪找?在台灣的預售屋制度下就有機會玩~

這個報酬率還只是假設2年漲個10-20%,但實際上某些區塊1年就漲了20%

就算2年只漲5%,那也是250萬耶!

以上的例子,你可以自己想成10間500萬的房子~基本上差不多的~

然而,現在預售屋的權利移轉要用實際獲利課稅以外,萬一不幸在交易前沒辦法順利脫手,他很可能也沒能力辦到貸款,到時候就會變成違約,損失更慘重~在這種情況下,就算賠錢在過戶前脫手,他也必須盡快處理掉~有錢的投資客剛好逮到機會買到超低價~

就算有辦法辦到貸款(通常利率都會相對很高,例如5%),完成了過戶,但憑他的年收入,要支付每月10多萬的利息錢,簡直是要命,所以他根本沒辦法撐過2年的奢侈稅課徵期限,所以勢必會被課到1年內脫手15%的奢侈稅...又加上,受到奢侈稅衝擊,交易量創下新低,根本找不到買方,找得到的也是出超低價的,原本預期可以賺到的500萬~1000萬的收益,不但大幅縮水,扣掉不管你有沒有賺都要繳的15%奢侈稅,沒有慘賠出場就很偷笑了

也就是說,表面上奢侈稅打擊到投資客,但口袋夠深的投資客可樂哩~在這時,很多人可以感覺到:有錢真好!

在股票市場中,有些慘賠的人,就是槓桿玩太大,出問題時一夕瓦解,多年來的獲利全部吐出

所以,我前面有不斷強調,最好是買來自己住又可兼投資,只要能長期付貸款,總有一天等得到賺錢的時機的,就怕等不到被斷頭....

也就是說,買屋自住其實風險真的不如想像中那個高~若不買,總是要租,租金也是一筆開銷

總之,再次呼應我曾講過的,這次奢侈稅帶來的修正,很可能只是催化劑,因為房市連漲了一陣子,總要休息整理一下吧?持續漲下去,只會讓投資客賣掉後不敢再買而已~


yunyunhome wrote:
唉...談到這裡,我...(恕刪)


再一次

版大的意思
在題目上寫得很清楚

想真正了解房市走勢的人進來吧

我對房市自認頗有定見
但對版大功力依舊驚艷不已

版大一連串文字
把政府對貨幣的態度
及消費投資信心與房市關係說得很清楚

本來市場就是多空俱呈
就跟對經濟長短期目標看法不同一樣
每個人都有自己的價值觀與理財觀
版大不吝分享
其實值得大家給予掌聲



















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