nicemanpower wrote:這什麼蛋黃區,蛋黃區指商圈,單一家電影院百貨公司算什麼蛋黃區.
蛋黃區是指位在市中心...(恕刪)
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Waffenss01 wrote:
麗寶生意不好是它本身規劃的問題居多,其實溪南還有很大成長空間.
反正麗寶有錢,開間都會區商場試試水溫....
副都心商業地和新板商業地一樣是允許一定比例住宅.
所以很多建商和新板一樣蓋成一棟住宅一棟商辦.
但為甚麼商業沒進駐副都心? 因為交通沒準備好,短期商辦不好賣沒需求.
未來若重大建設完成而商辦需求興起,這些一棟住宅一棟商辦的,
商辦部分有獨立出口,只要業主願意仍有機會回歸商業使用.只是不會變成大型商場了,因為已蓋下去的設計就是小型商辦.
講到交通建設拖延就是副都心的痛處....機捷竟然搞到比泰國機場線還晚通車.
政府規劃未來溪北都心的大型商業區已不在副都心商業區內,
而是在正重劃的北側知產區雙捷運交會處多塊大街廓商用地.
那邊商用地和副都心或新板的允許住商兩用不同,是純商用禁止做住宅,但重劃後還要多年才會成型,
政府想規劃類似新板的空橋,也是擺在知產區商業和雙捷運之間串聯,副都心那邊沒有了.
副都心和知產區只隔一條馬路,商業放哪其實沒差,放雙捷運處反而更方便.
所以地方人士也大力促成.
完全不一樣!
新板特區的私有商業用地，每一塊基地並沒有像新莊副都心一樣被要求商用面積必須至少大於該開發案總量體的1/2，只有被要求低樓層(1~3層)必須是商業用。 所以新板內所有的住宅大樓的使用執照登記用途都是住宅，並且合法使用，並沒有像新莊副都心的商辦大樓使用執照是登記是辦公室，實際上卻是拿來當住宅。
而且新板特區內哪來都是一棟住宅，一棟商辦的開發案阿? 唯一的一棟住宅，一棟辦公的開發案也只有板信雙子星而已，它是自己剛好做這樣的規劃，並不是被要求的。
Waffenss01 wrote:
麗寶生意不好是它本身規劃的問題居多,其實溪南還有很大成長空間.
反正麗寶有錢,開間都會區商場試試水溫....
副都心商業地和新板商業地一樣是允許一定比例住宅.
所以很多建商和新板一樣蓋成一棟住宅一棟商辦.
但為甚麼商業沒進駐副都心? 因為交通沒準備好,短期商辦不好賣沒需求.
未來若重大建設完成而商辦需求興起,這些一棟住宅一棟商辦的,
商辦部分有獨立出口,只要業主願意仍有機會回歸商業使用.只是不會變成大型商場了,因為已蓋下去的設計就是小型商辦.
講到交通建設拖延就是副都心的痛處....機捷竟然搞到比泰國機場線還晚通車.
政府規劃未來溪北都心的大型商業區已不在副都心商業區內,
而是在正重劃的北側知產區雙捷運交會處多塊大街廓商用地.
那邊商用地和副都心或新板的允許住商兩用不同,是純商用禁止做住宅,但重劃後還要多年才會成型,
政府想規劃類似新板的空橋,也是擺在知產區商業和雙捷運之間串聯,副都心那邊沒有了.
副都心和知產區只隔一條馬路,商業放哪其實沒差,放雙捷運處反而更方便.
所以地方人士也大力促成.
不太可能吧!
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krissijr wrote:
完全不一樣!新板特區...(恕刪)
新板特區的私有商業用地，每一塊基地並沒有像新莊副都心一樣被要求商用面積必須至少大於該開發案總量體的1/2，只有被要求低樓層(1~3層)必須是商業用。 所以新板內所有的住宅大樓的使用執照登記用途都是住宅，並且合法使用，並沒有像新莊副都心的商辦大樓使用執照是登記是辦公室，實際上卻是拿來當住宅。
你講的沒錯
但結論是新板特區也有不少商用地被蓋成住宅
如橋峰就是商用地 （我爸買了一戶）
這塊地也很精華呀 如果可以整棟蓋商場 商辦 飯店
與大遠百一二期連為一氣 新板商業性更有看頭
不管規定住宅只能多少% 都會被賤商鑽漏洞
大直商辦豪宅 還有內湖的例子：
離大直、士林不遠處的北市內湖五期重劃區，市府建管處核發給此區建案的使用執照上，清楚寫明使用分區為「工商混合區」或「辦公服務區」，更白紙黑字聲明「不得銷售、使用為集合住宅。」但部份建商公然炒作高價住宅，踐踏法律，也違反居住正義，開始引爆民怨。
不是要替副都心辯解 商業住宅多是事實 但新板也不少
新莊機捷環捷未通 太早作商業投資等著掛點罷了
中和 永和都能併成雙和了
新莊內的副都心 知產園區 頭前 視為廣義的新莊副都心也只是剛好而已
副都心（100公頃）：住商混合區
交通：副都心站 新北站在知產園區 （明年底機捷通車）
政治：中央合署大樓
藝文：電影文化中心+商城
商城：Au捷運商城 不足掛齒的安托華
飯店：凱悅飯店 典華旗艦店
商辦：佳能總部 藍天創新一期50層雲端大樓含5層商場
http://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=455&t=3070225&p=110#pb）
休閒：中港大排 幾個公園
教育：頭前國中 昌平 中信國小
還有一堆商業住宅和純住宅區
知識產業園區（34公頃）：不能蓋住宅的商業區
交通：雙捷新北站 A3直達站可預掛行李 Y19也有共構商業大樓
商城：晶冠 (含國賓影城 品花苑 一餐1080+10%）
政府機關：「新北司法園區」，提供北部少年、家事法院與智慧財產法院使用（無新消息）
知產園區會不會像內湖被亂搞就看著辦
但只要正常開發 未來連貫的大商場 大飯店 創新二三期五十層商辦都在這邊
頭前（約50公頃）：優質住宅區
交通：環狀線新北站Y19 幸福站
也有幾個公園 但頭前運動公園部分可能會變新北警政大樓（未定）
未來附近還有塭仔圳 泰山楓江產業專區 有得玩呢！
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好吃維力炸醬麵 wrote:
你講的沒錯
但結論是新板特區也有不少商用地被蓋成住宅
如橋峰就是商用地 （我爸買了一戶）
這塊地也很精華呀 如果可以整棟蓋商場 商辦 飯店
與大遠百一二期連為一氣 新板商業性更有看頭
不管規定住宅只能多少% 都會被賤商鑽漏洞
大直商辦豪宅 還有內湖的例子：
離大直、士林不遠處的北市內湖五期重劃區，市府建管處核發給此區建案的使用執照上，清楚寫明使用分區為「工商混合區」或「辦公服務區」，更白紙黑字聲明「不得銷售、使用為集合住宅。」但部份建商公然炒作高價住宅，踐踏法律，也違反居住正義，開始引爆民怨。
不是要替副都心辯解 商業住宅多是事實 但新板也不少
商業用地可不可以蓋住宅，每一區，每一地段的規定都不一樣，端視該地都市計劃法的規定。以信義計劃區來說，它的商業用地是禁止蓋住宅的，新板特區則沒限制(只要1~3層商用即可)，而新莊副都心則是住宅比例不得超過1/2。
商業住宅的定義並不是指在商業用地蓋住宅，而是指法規上規定必須作為商業用 卻被拿來當住宅，這是違法的。所以新板蓋在商業用地上的住宅還是叫住宅，是合法使用的。但新莊副都心蓋在商業用地上的住宅有一半叫商業住宅，因為使照登記是辦公室，但卻被違法拿來當住宅用。這是兩者的差別。
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Waffenss01 wrote:
請問不可能的理由是甚麼?
沒人否認商業住宅過多,商辦蓋了要不要商用,重點是當地需求強弱,
目前交通不便是沒需求,但不代表永遠沒需求.
副都心其實大部分土地都沒開發,商業區也只開發一半不到.
現在政府已要求新蓋的商辦樓層必須有共用的茶水間和廁所....
1.可提供的供給太大， 租金拉不上來。
2.不是說，建商怕影響買氣，怕想買的人擔心以後出入份子複雜而要求買商業住宅的人簽切結，不得真的拿來當辦公室(雖然這樣的約定應該是無效)。 而那些共用的茶水間和廁所還被住戶改為住家外面的儲藏空間的怪現象。
3.目前台北市的商辦行情一坪均價60多萬，租金一坪約2000多元，而現在新莊副都心的商業住宅均價多少? 租金又可以開多少?
ps.目前新莊的辦公大樓租金行情多少? 可自行google!
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krissijr wrote:
1.可提供的供給太大， 租金拉不上來。
2.不是說，建商怕影響買氣，怕想買的人擔心以後出入份子複雜而要求買商業住宅的人簽切結，
不得真的拿來當辦公室(雖然這樣的約定應該是無效)。
3.目前台北市的商辦行情一坪均價60多萬，租金一坪約2000多元，
而現在新莊副都心的商業住宅均價多少? 租金又可以開多少?
...(恕刪)
這些全都不是我們民眾需要関心的阿........
沒有需求那當然目前不會改回來.
有足夠需求才有機會改變, 那不是短時間會發生的.
反正新莊預期供應最大的商辦聚落,也不是在這些建商蓋的商辦住宅...
創新一期商辦和不得住人的知產區商業地才是重點,等這批吸收完,連北環都通了.
到時候商辦需求和現在恐怕差異很大,建物的使用也會有影響.
這些建商蓋的小商辦,其實很需要創新園區和知產園區的帶動,
就像大型商場帶動周圍小商業一樣.
至於違法當住家結果未來鄰居是商辦,那也是自找的阿,活該.
真正想長久當住家的自然會選擇住宅,選商辦根本沒便宜多少.
所以我說能否改變,主要是看市場需求,
而現在這邊現在又還不是蛋黃.眾多建設根本未完成,需求自然沒起色.
看空照圖這一帶的開發度恐怕連1/4都不到,看其成果仍太早了.
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文章編號：52650509
Waffenss01 wrote:
這些全都不是我們民眾需要関心的阿........
沒有需求那當然目前不會改回來.
有足夠需求才有機會改變, 那不是短時間會發生的.
反正新莊預期供應最大的商辦聚落,也不是在這些建商蓋的商辦住宅...
創新一期商辦和不得住人的知產區商業地才是重點,等這批吸收完,連北環都通了.
到時候商辦需求和現在恐怕差異很大,建物的使用也會有影響.
這些建商蓋的小商辦,其實很需要創新園區和知產園區的帶動,
就像大型商場帶動周圍小商業一樣.
至於違法當住家結果未來鄰居是商辦,那也是自找的阿,活該.
真正想長久當住家的自然會選擇住宅,選商辦根本沒便宜多少.
所以我說能否改變,主要是看市場需求,
而現在這邊現在又還不是蛋黃.眾多建設根本未完成,需求自然沒起色.
看空照圖這一帶的開發度恐怕連1/4都不到,看其成果仍太早了.
等新莊副都心的重大建設， 交通建設都到位後，這些商業住宅價格又要再漲多少?租金能否再拉高? 隔壁商辦群聚的台北市均價行情也不過一坪60多萬，租金一坪2000出頭。
再說北環通了，新莊副都心的商辦市場會不會要和現在的大直，內湖辦公園區或是未來的士林北投科技園區相互競爭?
ps. 內湖科學園區商辦行情請自行google!
Waffenss01 wrote:
這些全都不是我們民眾需要関心的阿........
沒有需求那當然目前不會改回來.
有足夠需求才有機會改變, 那不是短時間會發生的.
反正新莊預期供應最大的商辦聚落,也不是在這些建商蓋的商辦住宅...
創新一期商辦和不得住人的知產區商業地才是重點,等這批吸收完,連北環都通了.
到時候商辦需求和現在恐怕差異很大,建物的使用也會有影響.
這些建商蓋的小商辦,其實很需要創新園區和知產園區的帶動,
就像大型商場帶動周圍小商業一樣.
至於違法當住家結果未來鄰居是商辦,那也是自找的阿,活該.
真正想長久當住家的自然會選擇住宅,選商辦根本沒便宜多少.
所以我說能否改變,主要是看市場需求,
而現在這邊現在又還不是蛋黃.眾多建設根本未完成,需求自然沒起色.
看空照圖這一帶的開發度恐怕連1/4都不到,看其成果仍太早了.
所以才說供給太大阿!
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