開發公司董事長筆述：「後奢侈稅時代板橋房地產分析」之1

alfie1980_tw · 2011-07-24T00:52:24+08:00

大家好，小弟首先謝謝各位01網友，「新北市板橋區-第一手房市研究」有許多的網友給我支持。小弟從業房地產之後，深深的體會的買賣房子的不易，曾有知名媒體統計，台灣民眾一輩子平均才買1.8間的房地產。買賣雙方對市場的熟悉度不夠，所以常有「買高賣低」的情事發生。小弟有幸在剛入行的時候，就遇到某開發公司劉董事長的提攜，教導我許多有關房地產從業的「正確態度」，所以至今從業五年，還算順逐。此次小弟特別商請劉董事長筆述這篇文章，再由小弟整理。希望從小弟的「第一線從業人員角度」到劉董事長提供的「板橋房市實務面分析」，能讓各位有緣的網友能從不同的角度思考。在新北市，特別是「板橋」這個區域，能作出最有利的判斷。------ 本文開始 ------「後奢侈稅時代板橋房地產分析」自從奢侈稅六月一日上路以來，板橋房地產卻成畸形的發展，怎麼說呢?話說五月三十一日之前所謂的逃命潮，雖然大家都覺得是投資客的事情，但筆者認為還有一般賣方的影子。如果細心觀察爆量超乎業界預期，湊熱鬧的居多，搭順風車者更是比比皆是，這點從成交價就能現出一些端倪。換句話說投資客進場大部分是低於市價一至二成，表面上降價出售其實還是有一成的獲利空間。然一般賣方幾乎跟著投資客，在價位上伯仲之間，你說市場上明的有降5%至10%，骨子裡卻還是一種假象，想要撿到便宜真如鳳毛麟角，少之又少，相反地也造成五月份的購買潮，這跟市場上的調降房地產預期幾乎落空，投資客甚至暗自竊喜，終於趁這一波把較差的物件倒掉，適得其反的幫投資客解套，也幫了一般賣方短期成交，打房效果幾乎等於零。時序進到六月份，房仲業者一般普遍認為投資客都已退場，其實不然，依筆者觀察，投資客祇是沉寂，偶而丟出一兩件試試市場水溫，反而較無理性似的加價到離譜的價位，寧可賣久一點，或者看看能不能瞎貓碰到死耗子，也順勢把奢侈稅的成本加上去。這樣嚴重的問題出現了，一般賣方看市場不降反升，連帶的也墊高自已的價格，使市場晦暗不明，到底行情在那裡更是高深莫測，尤其在抗跌區域較強的地段如捷運方圓300公尺區域更明顯，連帶的較偏的區域，觀察到這個現象，尤其現在資訊如此發達，也造成價格難以下修，甚或有惜售的心理。尤其現今通膨嚴重，黃金價格飆漲，民生物資更是節節上升，在在顯示出房地產是最佳置產保值的選擇，尤其在這房貸利率偏低的年代更是明顯。還有一點支撐房價最有力道的是「都市更新」，因為板橋地區大部分的公寓都有三、四十年屋齡，一般RC結構保固大約是35年，可謂老態龍踵，以至一般住戶都有都更或合建的念頭。而且公寓的公設又少，持分的土地甚至比大樓都來得多，如果都更或合建延伸的價值更是不可同日而語，尤其壹樓的部分更有惜售，或者開價高得嚇人，壹樓壹坪100萬!!我相信板橋人以前連做夢也夢不到板橋竟然有這個價格! (它只是離捷運較近而已)，貳樓以上甚至每坪開到40萬，可以說是跟大樓價位不相上下，不會發生的事情偏偏就發生，就像筆者前面提到的房價畸形發展，以上就能印證，沒有亂講吧! 蝴蝶效應我想大家都耳熟能詳吧，當蝴蝶振動牠的翅膀，引起氣體的擾動，甚至能影響到很遠的地方。如果還有其他更有利的條件，如業界所云：「奢侈稅利空出盡」。再加上執政者眼看苗頭不對，邊打房邊釋放利多－為了選票。依筆者粗淺的看法，房地產第三季、第四季還是大可有為，筆者大膽臆測，到年底房價會往下修機會幾乎等於零，只是交易的量會減少，但還是賣方的市場。後奢侈稅時代，M型社會更是明顯，消費頂端的人更是不畏奢侈稅，倒楣的是我們一般的庶民，政府更沒有一套配套設施，這一二年內買房的年輕人，好不容易有個窩，卻碰到奢侈稅