信義/大安區，國際合理價是36萬/坪 ?

madscrew

80分

樓主

madscrew

個人積分：80分

文章編號：44732984

himan.chen wrote:
奇怪, 板大不是一直看多房市嘛!??怎有興趣合理的房價!!??

(恕刪)

那是因為你沒仔細看我過去的發文
才會認為我看多啦~ ~

對於房地產我不看空也不看多
你看我過去發文
我根本沒喊多也沒喊空過
那是你們的錯覺

多空要看地方而不是單純的看多看空那是愚蠢的~~
那也是我要打擊的觀念

把房地產當股票一樣看多看空根本就是錯誤的方式

過去所有發文我要表達的其實是～
如何了解房地產結構錢的標準還有貧富差距結構~~~
還有如何讓自己的資產跟著未來增值

可惜多數人都看不懂

我知道你也是個有錢咖 ~~
不過你也有點粗心喔

但沒關係啦只是個論壇打屁而已

另外我這篇文的標題就是引來像你這種人出價～
看起來標題是看空，其實要讓不懂房地產的人了解
價格在某種程度是有強力支撐的
國際合理價根本沒意義
可惜連你這種強咖也沒看出來我要表達的真正意涵哈哈

goodversion

1548分

92樓

goodversion

個人積分：1548分

文章編號：44733073

himan.chen wrote:
跌個25%, 我就有興趣出手...
跌個25%, 政府也不用再去想發消費卷刺激消費這種蠢方法, 江揆也不需要在去驚訝民間消費力沒有增加..
跌個25%,讓店租也跌回合理的價格, 讓小本生意人有繼續衝刺的動力
跌個25%,讓年輕人敢結婚生子

...(恕刪)

台灣的經濟走的路是不歸路，如果房地產下修25%，那時可能很多公司是倒閉狀態，很多人是失業!
有可能是房地產上漲速度變慢，但要下修，很難。

madscrew

80分

樓主

madscrew

個人積分：80分

文章編號：44733330

goodversion wrote:
台灣的經濟走的路是不...(恕刪)

用感覺的也不一定準
我們來看看過去45年台灣房地產歷史
3次下跌的原因

第一次循環：1968年春～1975年夏（合計7年）

1968年開始，台灣由農業社會轉型為工業社會，國民所得逐年增加，三代同堂的生活型態起了劇變，北部就業人口增加，南部人口轉移，年輕人紛紛自立門戶，購買新屋的市場需求強烈，台北市率先掀起高樓大廈的興建風潮。在供不應求的交易市場中，同時帶動了預售房屋的市場繁榮，北部的高樓新廈與中南部嶄新的透天厝成為購屋新寵，當時的中古屋幾乎乏人問津，預售屋交易量遠大於中古屋，很像前幾年中國各大城市的房地產交易現象。

1973年中東戰爭爆發，因為石油禁運而引起油價上揚，後續的通貨膨脹更順勢引發了房價飆漲。這個時間點，我正好任職於華美建設業務部門，親眼見證台灣第一次房價飛漲的盛況。當時華美建設推出每坪預售不到3萬元的老爺大廈，以及每坪預售約4萬元的林肯大廈（兩者都在台北市敦化南路的仁愛圓環旁邊），都是在推出兩、三週內搶購一空。

政府第一次打房→ 四樓以上建築全面禁建並緊縮融資

1973年底，眼看房價一路飆漲，通貨膨脹將一發不可收拾，蔣中正政府立即下令四樓以上華廈禁止興建，頓時澆熄房地產市場熱度。1975年4月蔣中正去逝，房地產同時進入反轉階段的最谷底。這一次循環初升與主升段之擴張期共走了四年，高峰期走了一年半，反轉期從1974年春高峰到1975年夏谷底也剛好走了一年半，房價下挫三成。

第二次循環：1975年秋～1982年夏（合計7年）

在市場一片悲觀的同時，蔣故總統經國先生開始啟動全台十大建設，並放寬建築融資。此時台灣正式邁向開發中國家之林，經濟成長迅速，房地產又開始啟動一波主升攻勢，1980年再度爆發中東戰爭，油價也因禁運而再次高漲，通貨具漲的情況下房價當然順勢噴出，搶購房市幾乎達到人人瘋狂的地步。

政府第二次打房 → 追查資金來源與空地限期興建

面對如此飆漲態勢，1980年底，政府祭出劇烈的打房手段：緊縮貸款銀根、空地限時興建否則課處重稅、兩戶以上房屋持有者必須追查其資金來源……頓時引起土地價格下滑，市場也因持有者在政府追查資金來源與追查逃漏稅的雙重壓力下，恐慌性拋售手中的房地產，房價也因而在1981年春天反轉直下，到了1982年夏天跌落谷底。這次情況與第一次循環一樣，初升與主升段之擴張期走了四年，高峰期走了一年半，反轉期也是同樣走了一年半，大台北地區房價同樣下挫近三成。因此，坊間對於房地產景氣就出現「三年一小漲」及「七年一大漲」的循環理論。

第三次循環：1982年秋～1990年冬（合計8年半）

1982年秋季開始，房價下滑過速，整體經濟趨緩，金融市場風險再起，於是政府開始放寬建築融資，激勵買盤進場。這個時期，台灣出口經濟開始繁榮茂盛，但房地產市場因都會建地有限，加上產業與就業人口集中，都會的房屋交易市場呈現供不應求現象。另外，這時候的換屋頻率逐年增高，二手房（中古屋）開始超越一手房（預售屋）市場，這一階段很像中國目前的房地產交易現況。要注意的是，此時台灣的經濟成長帶來了國民所得年年大幅的成長，股市由2000點開始大幅上攻，造成游資不斷增加、通貨膨脹再起，房價節節攀升，加上地下金融猖獗，民間違法吸金利率高達年利率30%以上，形成流動資金氾濫的潛在泡沫危機。儘管政府不斷提升放款基準利率，仍然無法吸收過剩游資，貨幣供給額年增率飆到35%以上，銀行房屋貸款利率高達13%。在房市飆漲、股市上萬點、地下金融氾濫等三大投資管道失控的狀況下，社會亂象已經達到不可收拾的地步。

政府第三次打房→ 整頓地下金融、全力緊縮銀根，房市股市雙雙反轉

在如此社會經濟亂象齊發的危機中，郝柏村任命為行政院長後，即刻下令全力整頓掃蕩地下金融，資金泛濫情況因而收斂。1989年2月28日與3月31日，政府分別以降低重貼現率與存款準備率以及緊縮貸款等金融措施打壓房價，市場從此進入反轉階段，股價也於次年2月攀上12682點歷史高點後正式崩盤，大盤指數在8個月內跌到2485點，淨跌一萬多點，房地產雖然跌幅未超過三成，但此一波段循環的房價漲幅有數倍之多，因此影響到下一波段循環的回升時程。

另外，這次的循環高峰期因資金過度氾濫因素，迥異於前兩次循環的高峰期，讓房價衝出的末升段行情長達三年之久──從1989年夏開始反轉至1990年冬谷底，反轉谷底期同樣走了一年半，房價也如同前兩次循環跌幅機幾近三成。

這三次循環都有其共同走勢：擴張期皆為四年，高峰期除第二循環長達三年以外，其餘兩次循環的高峰期皆為一年半，反轉期都只有一年半即能跌至谷底，房價下跌也從未超過三成。主要的原因是，一般民眾貸款額度大多介於六成至七成之間，只要房價下跌兩成以上，銀行的逾放比率就會攀升，但政府不容許銀行有倒閉風險出現，每每就會在房價下跌接近三成時出手拯救房市。

第四次循環：1991年春～2001年冬（市場震盪盤整十年）

這一次循環，著實打破了房地產「七年一大漲」的慣例。由於上一波段房價漲幅過多，讓後續的十年時間，房價皆處於微幅震盪上下盤整的階段。1992年首次民選國大選舉國民黨大勝，並修憲明定總統、副總統改由直接民選，台灣正式走向民主化憲政之路，房地產稍有反彈跡象，但前一波的泡沫陰影過深，讓房地產處於療傷階段，房價上下盤整數年。本來1995年開始有回春跡象，但1996年李登輝總統的「兩國論」引發中國對台發射飛彈事件，不管當時的飛彈是否如李總統所說的空砲彈，但已經造成民心恐慌，愈高總價的物件愈乏人問津。緊接著又爆發亞太金融風暴，雖然台灣政府成功地化解亞太金融風暴，但銀行的逾放比率持續增加，也留下市場一顆未爆彈的隱憂，這才是延長房地產盤整期的主要原因。

在這次的循環中，房地產始終沒有大幅明顯漲幅，主要是一方面台灣漸漸邁向已開發國家、經濟成長趨緩、政府政策轉移至資訊產業的獎勵與發展政策；而另一方面是，政府並未針對房地產提供太多利多政策，導致持續20年發燒的房地產整整休耕近10年。

第五次循環：2002年春～至今

蕃茄57

0分

94樓

蕃茄57

個人積分：0分

文章編號：44736362

madscrew wrote:
用感覺的也不一定準我...(恕刪)

個人自從在本版參與討論房地產以來，就發現版主發表意見均極有見地，不愧是台灣房地產界的前輩！
失敬！失敬！不好意思，版主要個人出價，沒積極參與，深表抱歉！
版主提到1980年前後政府實施空地限期興建政策，個人還曾參與空地調查工作，不過，對台灣房市的觀察就沒像版主那麼細微精緻。
另外，版主提到過去3次台灣房價下跌，均有政府打房政策。請問：這次循環政府祭出奢侈稅，效果似乎不大，也算是打房政策嗎？若不是，版主対政府要如何有效抑制房巿飆漲的看法為何？

madscrew

80分

樓主

madscrew

個人積分：80分

文章編號：44736676

蕃茄57 wrote:
個人自從在本版參與討...(恕刪)

那是轉貼別人整理好的

我跟房地產無關也沒在房地產賺過一毛錢

至於房價? 管他的自住率80% 人人都有房住

有跌在選就好~~管他漲到哪去

himan.chen

612分

96樓

himan.chen

個人積分：612分

文章編號：44743865

goodversion wrote:
台灣的經濟走的路是不歸路，如果房地產下修25%，那時可能很多公司是倒閉狀態，很多人是失業!
有可能是房地產上漲速度變慢，但要下修，很難。...(恕刪)

Why? 如果大台北地區房價漲個兩三倍...逼不死刻苦勤奮的台灣人!!
為何跌個兩三成會很多公司倒閉?失業?

那只是回歸基本~~把這幾年房地產的熱錢再趕出來到其他產業...
長痛不如短痛~~~

把資金鎖在土地房產繞~~對台灣其他產業一點助力都沒有
年輕人不敢做大夢...想創業就是搞搞雞排咖啡店...
台清交人才寧願就選個大企業待著...考公務人員越來越年輕...Why..
環境, 未來的不安全感~~讓年輕人知道自己沒有太多失敗的機會/...
安安穩穩的待在大企業, 起碼買得起房子養得起家...何必冒險去創業!!??

上一輩的人~~英文不會幾句~~一個皮箱就西進東出...
現在可能連你父母都會勸你找個鐵飯碗待著...
我們把一群享用國家教育資源的老虎~~訓練的像一群小貓....

himan.chen

612分

97樓

himan.chen

個人積分：612分

文章編號：44743917

madscrew wrote:
過去所有發文我要表達的其實是～
如何了解房地產結構錢的標準還有貧富差距結構~~~
還有如何讓自己的資產跟著未來增值 ...(恕刪)

我不是有錢人, 也不想當你眼中所謂的強咖....
更沒有興趣去瀏覽你所有的文章....

如果真的如此有見地...何不分析怎樣的房價對台灣未來才是最好的!!??
而不是著墨在"如何讓自己的資產跟著未來增值"....!!?

旋風

10195分

98樓

旋風

個人積分：10195分

文章編號：44744123

goodversion wrote:
台灣的經濟走的路是不...(恕刪)

把資金鎖在房地產
讓台灣的產業毫無生機
連創新.研發的動力都沒有
這才叫慢性自殺

不要說看不見南韓車尾燈
再這樣搞個十年,大概東南亞都有好幾個國家開始恥笑台灣
你想痛一次??
還是癌症末期再治療??

alassi

10分

99樓

alassi

個人積分：10分

文章編號：44745843

otto1826 wrote:
你確定台灣,其它區域有漲嗎???

從2009年到現在
桃園都漲超過一倍了
問這問題證明沒有做功課

madscrew

80分

樓主

madscrew

個人積分：80分

文章編號：44746120

himan.chen wrote:
如果真的如此有見地...何不分析怎樣的房價對台灣未來才是最好的!!??
而不是著墨在"如何讓自己的資產跟著未來增值"....!!?
.(恕刪)

早就講過也定調了啦~~

台灣未來跟房價一點關係都沒有

光是教育跟觀念就錯了
就跟優秀白人差一大截
就算不學歐美
也應該學習以色列

台灣
填鴨沒品質的師資
一堆老舊錯誤的見解
不守法短是近利

前面的基礎就錯了後面還想怎樣?
我們偉大的張忠謀也是白人訓練出來的

尤其南部多去幾趟就知道啦
台灣現在這樣已經不錯了

議題太大講不完~~這些都講到老掉牙了
懶得再扯~

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