代銷仲介也蠻有趣的,
常說些很娛樂人的話.
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一樣是在房仲網上看到一間中古大樓
聯絡房仲帶看，還沒進門房仲就說那間房子已經有人捧著20萬現金下斡旋了
也讓我曉得對方出多少，說那位買方原來的房子賣掉了，七月底要交屋，
所以急著買房子，有來看這間覺得不錯所以直接下斡，到哪時錢就會整個進來了
這是他簽的專任約，但是當時他人在國外到前一天才回國故還沒去處理
房仲直接說這個case就看他要不要賣，意思是決定權操控在他手中
當下那間房子我看了有喜歡，但外子還沒看過之前我不能決定(外子週末才能回到家)
於是請房仲看有沒有辦法，然而在接下來幾天該房仲就不斷催促我決定
後來索性跟他說，買房子也是要緣份的，如果真的被買走了那表示我們跟這間無緣
房仲就說那個下斡旋的買方是別的同事帶看的客人，所以成交的話他也拿不到仲介費
專任約我就不清楚到底是不是這樣，不過一開始他講有人下斡時說的像是他自己的客人
我還是堅持要等到外子回來，結果還真的跟我們約週末看房
房仲不斷強調他上演失蹤記不進公司，公司找不到他，不然就說找不到屋主
後來直接對下斡的買方說要再加30萬的現金，總共是50萬轉為定金屋主才願意談
他說他曉得該名買方要到禮拜一才有辦法再生出30萬現金
反正就是所有能拖延的方式他都用了，只為了能讓我們看房子
看完後我們覺得ok，想說既然他說下斡旋的是別的同事帶看的，
那問他我們能以相同的價格去談嗎？可以的話仲介費的部份我們會多給些
他說政府規定就是賣4%買2%，多或少都不行的，
我回問他，那不是"最高"的成數嗎？他就回說政府規定就是這樣
這點我沒再跟他爭辯，於是我們加個10萬上去
而房仲手上雖然有物件資料，不過只肯讓我們在現場看(但還少了建物測量圖)
他還說讓我們當場看可以，但資料如果我們要影印帶回恐怕就沒辦法了
聽到這我跟外子互看了一眼，心裡想說我自己早調過謄本和建物測量圖了好嗎
公開的資訊還怕買方知道，光是這點就不欣賞了
要離開時，房仲問我們希望能貸到幾成，我說八成比較保險
然後他就說貸款不足的部份要現金補足喔，我說我們知道，他就說回去和公司討論
隔天一大早房仲就打電話來了，說公司要我們下幹旋
我說ok啊，不過斡旋金要出多少？房仲說他前一天有跟我們說了
我回說他只告訴我們有人出了20萬的幹旋金，但沒說我們要出到多少
然後房仲就說「為了表現誠意，那你們拿個30萬當斡旋好了」
我質疑他斡旋金哪需要那麼高？一般不是5萬10萬就好了嗎？(500萬不到的房子喔)
我說要和外子商量，而該房仲截至目前為止就再也沒跟我們聯絡了
疑點1：都有人下斡了怎麼還帶看？回國後不馬上處理可以成交的還真是跟錢過不去？
疑點2：另一位買方照房仲說法是可以現金買房的，而且都下斡了誠意十足
他又何必賭我這件？
疑點3：斡旋金不是以10萬為限？超過時可以開立禁止背書轉讓的支票或者改用要約書
而仲介費的部份也是，感覺是看準我們不懂吧
總之，該名房仲讓我們有不信任感，儘管物件本身不錯，但仍讓我們怯步了
目前另一間斡旋中，能不能談定就看這禮拜囉
認真的房仲是有的，我們自己有遇到，很熱心地幫我們找房子
但可惜的是，房仲手上的case就那幾間，他們也只能以手上的房子盡量去找符合我們要求的
然而有些真的無法接受的點，就還是只能跟房仲說聲不好意思
在買房子時，自己要去研究區段行情，各房仲網上都有參考資料
我的做法是，直接搜尋3-4家房仲網，看是輸入路名或者該區段，去比對一下成交價落在哪裡
再來也找不同銀行去鑑價，差不多就能有個底了
知道銀行鑑價多少、可貸幾成，到時候也好衡量一下自己手頭上的現金夠不夠
否則賣方想賣500，結果銀行鑑價400又只能貸個八成，那實際上拿到的金額是320
這樣是否能拿出180當期頭款就是能不能成交的一項關鍵啦
曾當過房仲的友人說我們看這麼多房子對業務來講並不是件好事
甚至說我算是奧客，應該早就被列入黑名單了
不過說真的，黑名單就黑名單，對我而言不痛不癢
買房子付錢的是我們，日後住的人也是我們，當然是要貨比N家
能在預算內找到符合自己需求的房子，這才是我們最care的點
也祝大家都能找到自己的理想家
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小貓不要哭 wrote:
呵呵., 不到 50...(恕刪)
是啊，要展現購屋的誠意我想以這個case來說不需要付到那麼高的斡旋金的
很多時候冷靜下來分析就能比較平常心去看待了
晚上經過某個區域，結果發現原本一大塊圍起來的空地已經標上xx建設的字樣了
想必不久後就會開始動工蓋房子
而在那片空地隔壁，先前有看過一間公寓一樓
印象中建坪20多坪，但房仲強調「使用坪數40坪」
重點來了，當初去看這個物件時，側門一開走出去就在那片圍起來的空地裡
當時沒看到建物測量圖，心想除了前面的小庭院是圍起來使用外
廚房那一塊可能也是外推的，也就是違建
問了房仲這方面的問題，對方只會強調這個都蓋很久了不會有問題的啦
但如果真是違建還蓋在已經被收購的土地上，我可不認為一般市井小民對上建商能有好下場
再加上那間公寓的開價也真的是當自己是40坪在賣吧？所以就不了了之了
雖然現在早就不看公寓了，但現在看房子，只要聽到房仲說"使用坪數大"
我會直接問建坪登記多少，主建物不含陽台又是多大，這樣至少能曉得室內實際的大小
否則有些舊大樓登記40坪主建物接近30，新大樓登記40坪主建物連20都不到，差別就很多了
畢竟每個人對大和小的感覺會不同，還是以實際數字去衡量比較準吧
而先前提到的另一塊建地，這二天仍然看到廣告張貼
廣告上還特別註明「地形漂亮」，然而那個地形剛好是長輩認為不好的地方啊XD
如果說那塊地真如當初房仲說的那麼便宜不買可惜，怎會到現在還在賣？
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買賣方看到都比較知道怎麼和仲介應對來保障自己的權益。
仲介們看到也別覺得不爽，換個角度想，這棟樓在教你怎麼長長久久安安心心做生意（或是激發你更高段的騙術？）
我也分享一下幾年前買屋時遇到的情形：
當時也看了不少房子，大部分都不是很滿意，但仲介們總是有辦法放大優點掩蓋缺點，讓內人看了好幾間都想買，都被我一一檔下，還被她罵根本就沒有心要買。
過了一陣子，總算是看到我也覺得不錯的房子，故我在房仲帶看當下不動聲色，房仲離開後馬上去向管理員打聽該房子相關資訊（不過當時也不會調謄本、請銀行鑑價等方式），管理員很好心告知相關資訊、附近行情等，連屋主電話都給我們了。
也因為有屋主電話，我直接向屋主詢問，屋主看來是老實人，也直接和我們說他們實際要拿的數目，看來也和附近行情差不了多少，故我們就向仲介下斡。
接下來就精采了，明明屋主要的已經差不多，仲介還一直在演戲給我看，一下是有人出價，一下是屋主不滿意，最扯的一次是我左手與屋主還在電話中，右手打給仲介，結果仲介說他剛好也和屋主在電話談價中...
雖然最後還是透過仲介成交了，但從此發現看來老老實實的仲介也會說謊像呼吸一樣的自然，真是可怕...
而最可怕的是，仲介費隨便就4％6％的，（買賣雙方的仲介費我認為其實大部分都是買方全部買單，賣方會轉嫁給買方），以5％來看，1000萬的房子就要付出50萬的仲介費！！！
一般市井小民要辛苦多久才能存到50萬？
而為了有個家，就被只是撮合交易的仲介簡單吃掉了...
當然仲介還有很多其他功用，像是不會買到產權有問題的房子等，簡單說就是有保障；但仲介費合理嗎？我個人覺得現行法令仲介費不合理的高，再加上仲介們普遍都用一些騙術來玩弄買賣雙方，這仲介費被賺的更不值得...
總之，謝謝樓主的文章，這棟樓在我看來真的是在做善事、幫助人呢，好心會有好報的。
最後請問一下，賣方簽專任約，有任何相較一般約的好處嗎？我左想右想，怎麼想也想不出任何專任約的好處...
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cwt wrote:
光是房仲這麼講我就不...(恕刪)
是的，所以我們直接放棄那個物件啦
一旦對仲介有不信任感就很難再繼續交易下去了吧
倒是當過仲介的朋友有分析說，要我們出那麼高的斡旋金就是不要我們反悔
但反過來想，如果這間房子真是物美價廉，那實在沒必要這麼急迫才是
至於是不是投資客，遇過幾個case都是二年內轉手的，我會認定那是投資客
有的包裝的很漂亮，乍看之下真是賞心悅目，明明是小坪數卻有大空間的效果
可是一旦考慮到實際使用情形，就真的會冷靜許多
像是看起來美美的全新一字型廚具，可是回到實際層面
冰箱要放哪？鍋具要放哪？如果不是使用天然瓦斯的，瓦斯桶又要擺哪？
客廳看起來都大大的，可是相對壓縮了房間的使用空間
有的房間小到放張雙人床下去門大概就無法打開了，所以只會擺張單人床在那裡
房仲最常講的不外是
「這是屋主的起家厝」、「屋主買給小孩但小孩另外買了房子」、
「屋主原本要自住的，但因為ooxx因素所以用不到」、「屋主人在國外/外縣市/移民」
早期看了一間已經裝潢好的公寓，那算是第一次接觸到投資客的房子吧
在看過那麼多破爛老舊又開高價的公寓後，看到這間簡直是驚豔
尤其又已經裝潢好了，地磚廚具等看得到的都是新的，價格又是相對地便宜
當下真有股衝動就買下來，不過房仲的話術提醒了我們那是投資客的物件
房仲說屋主二人買下來要自住，所以一買下就裝潢了，你看這裝潢多用心
可是後來懷孕了所以搬回婆家讓老人家幫忙照顧小孩
然而，我看到所謂的小孩房裡有那種大孩童玩的木馬，也有國中的參考書
但房仲先前提到的是夫妻二人都是從事金融業(通常都會說賣方職業很優就是)
那麼那些擺在那裡的玩具、舊舊的故事書參考書是擺給誰看？當然就是擺給想買屋的人
後來一查，果不其然，99年購入，今年丟出來賣
人家是投資客能低價購入裝潢好再轉手也是他的本事
查過幾間，通常公寓入手價到後來的開價差不多是120~150萬左右的價差
(我看的幾件都是高雄苓雅區的，其它區的我不清楚)
如果真的喜歡上了，那就看自己願不願意讓別人賺囉
不喜歡，就再看看，反正永遠有新的物件丟出來^^
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