正在進行都市更新的地主一定要來看，新北市正在發生的都市更新離譜財務規劃....

黑羽斷翼 wrote:


.....建商依比例給地主房子

buyd80 wrote:

一般都更不就是談好以後換回多少坪的房子
管他建商報的利息是幾個億?

oculata wrote:
大家可能不太清楚目前的都市更新方式

一般都市更新是採權利變換，也就是由估價師對地主土地與建商計畫中將蓋出來新建物做估價...

建商的財務規劃總金額則作為共同負擔，這部分是建商出的，建商花越多錢，將來能分得的房子就越多。

當都市更新完成後依照雙方的貢獻比率去分配新建物的價值...


若地主的土地價值越高，能分到的新房價值就越高
建商若將都更成本灌水，就會減少地主能分得的房屋價值

也就是若估價師計算出地主的土地價值十億，而建商計算出都更總成本(總建造成本包含貸款利息)二十億的話，建商就能分到比地主多一倍價值的新房屋..!!

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耕薪的財務規劃其他部份我們看不懂，但貸款利息占比將近20%是我們僅有能看懂的部分
若把其他類似都市更新案的財務規劃拿出來看。

耕薪公司的財務規劃在這部分比這個月新北市其他都更案的利息負擔多出六倍(占總負擔將近20%)，其他四五個案子建商規劃的貸款利息只占3%左右。

金額超過兩億元.



我們更擔心的是耕薪公司並沒有虛報利息負擔，而是他們目前的貸款條件就是這麼差，換句話說銀行對耕薪的放款條件遠比其他建商要糟糕的多............!!!

在這個房市即將反轉的時刻，大家知道這意味著什麼嗎...!!!

我的天啊......

黑羽斷翼 wrote:
你提的二個都更案

最後總價都是一樣的

差不到100萬

代表只是錢寫在那一項之中而已

今天你認為你們的利息太高

你怎麼不去爭你們的都更容積移轉申請費用比另一個案子少了4千萬

你怎麼不去爭你們的都更的人事管理費比另一個案子少了1億多

天啊..你們建商怎麼能報那麼低..

oculata wrote:
首先

我認為建商提出的財務規劃絕不會如你所說去湊數字，總價對了就好

因為之後事業計畫送審會經過新北市都市更新委員會審查，裏頭每一個數字都應該是有根據的..

換句話說，若財務規劃中你說我們案子的人事管理費少了一億多，那就一定有其原因

或許是耕薪目前運作中的都更案件多，人力能有效率調配運用，或者是能用更少人做更多事... 總之這不是業外人士能精準評估的，容積移轉也是如此. 所以我才說我們看不懂其他部分

但貸款利息負擔就不同了，除非債信很差，否則在建造成本相近的情況下，怎麼會有遠超同業六倍的貸款利息??

換你是被都更的地主，看到這爆表的利息

你會安心?? 你會甘心??

黑羽斷翼 wrote:
只要他能審查通過..代表了裏頭每一個數字都應該是有根據的

這數字合情且合理..不然怎麼審查通過....

recnas wrote:


這家的財務評估數字跟別案比較起來很多項目不合理

....做這份簡報的是個邏輯白癡，解釋了為什麼財務評估數字很多地方不合理....

營建成本上漲，建商如果不能不能履約，就會倒閉，反正掛名的＂建商＂的資本額都不高。

erichuang801 wrote:


.......營建成本上漲，建商如果不能不能履約，就會倒閉.....

oculata wrote:
這就是我們最擔心的建(恕刪)