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文章編號：50940942
herblee wrote:
3.北側斜線制限
敷地北側の日照などを確保する目的
尤其是面北的方向, 非常寒冷, 必須要有日照
日本是溫帶國家，面北的方向是永遠不會有日照的
所以說敷地北側削線的目的，是保障鄰地「南側」的日照才對喔！
herblee wrote:
房屋的側邊是面北,如圖
該房屋平面圖上有註明，北方是的右上方
所以說並不是側面面北，而是右上角面北。
我會提出這個看法，主要原因可以看下圖：
A.該房屋右側這間鄰屋A，並沒有對該房屋做出削線，而只有對右方道路做出削線。
何以樓主買的這間房屋左方側面就要整個做出削線呢？
從照片的狀況看來，A離樓主的房屋遠比樓主左邊更近，
高度也超過樓主房子開始有削線的高度了，
房子看起來又很新，並不像是以前沒有日照權的時代蓋的。
所以我判斷，樓主房屋左側應該不是日照權削線。
B.樓主房屋左後方有一間小房屋B，
看那個位置，我猜測樓主的房屋其實是在三角窗，
其左側面也面對另一條車子進不去的小巷道，有道路削線。
當然，我也有可能是錯的，還請指教。
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文章編號：50949716
lulalla wrote:
herblee wrote:
3.北側斜線制限
敷地北側の日照などを確保する目的
尤其是面北的方向, 非常寒冷, 必須要有日照
日本是溫帶國家，面北的方向是永遠不會有日照的
所以說敷地北側削線的目的，是保障鄰地「南側」的日照才對喔！笑
.....(恕刪)
自宅面北的方向, 不就是鄰地的南側....これは何を意味するのでしょうか？
房屋的北側,非常冷, 屋根如果傾斜, 那就可以設屋根と天窓 或是 採光窓 ,或是玻璃透光瓦,光線就可以進來
對自己也有好處
並不會 "永遠不會有日照"
lulalla wrote:
該房屋平面圖上有註明，北方是的右上方
所以說並不是側面面北，而是右上角面北。
.....(恕刪)
北側斜線制限, 當然是針對"真北方向" , 所形成的一個斜面
屋根和這個斜面衝突的部份, 全部都要退讓傾斜
因為是整個面,不是拉直線而已, 整個面的範圍很大, 就算是偏北方向, 也會被切到,同樣要傾斜
下面這個說明很詳細
http://kakukikaku.com/law-p6.htm
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文章編號：50952105
herblee wrote:
房屋的北側,非常冷, 屋根如果傾斜, 那就可以設屋根と天窓 或是 採光窓 ,或是玻璃透光瓦,光線就可以進來
對自己也有好處
並不會 "永遠不會有日照"
只有天窗才會日照直射，在正面面北側垂直牆面上的採光窗，不管做多高，
在溫帶緯度的狀況下，都不會有直射的日照，
只能得到大氣中散射的光線，也就是藍色天空的亮光。
至於天窗，平頂一樣可以設，北側傾斜的屋頂反而會讓日照射角更小，反而不利於採光。
所以說，北側削線其實跟自己房屋的日照無關，它是保障北邊鄰居的日照。
herblee wrote:
北側斜線制限, 當然是針對"真北方向" , 所形成的一個斜面
屋根和這個斜面衝突的部份, 全部都要退讓傾斜
不過這無法解釋上面那張照片的(A)鄰屋沒有削線的問題。
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文章編號：50954758
lulalla wrote:
只有天窗才會日照直射，在正面面北側垂直牆面上的採光窗，不管做多高，
在溫帶緯度的狀況下，都不會有直射的日照，
只能得到大氣中散射的光線，也就是藍色天空的亮光。
至於天窗，平頂一樣可以設，北側傾斜的屋頂反而會讓日照射角更小，反而不利於採光。
所以說，北側削線其實跟自己房屋的日照無關，它是保障北邊鄰居的日照。
...(恕刪)
有些雞同鴨講,既然有北側斜線制限,怎麼有"北側垂直牆面"?
日本是會下雪的, 平頂的屋根? 平頂要設天窓? 積雪很麻煩?
雖然東京也不是每年都下雪, 不是都有很厚的積雪.....
所以, 您也同意這不是您先前所說的, "臨路限高的建築削線"
樓主toshinari大大並沒有說錯, 為了日照權無誤, 這樣還有問題嗎?
lulalla wrote:
不過這無法解釋上面那張照片的(A)鄰屋沒有削線的問題。
...(恕刪)
http://kakukikaku.com/law-p6.htm
這裏應該說得很詳細, 麻煩再看一下
敷地左側の北側斜線をチェック
条件
適用距離a=1.1m
軒先端の高さ=6.15m
1.1m（適用距離a）×1.25（斜線勾配）+5m=6.375m
北側斜線許容高さ=6.375m
臨屋二階建的"軒先端の高さ", 有超過 6.375m嗎?
6.375m（北側斜線適用高さ）＞6.15m（軒先端の高さ）→OK
真北方向の距離の1.25倍に、５ｍを加えた数値以下としなければならない（法56条１項３号）。
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文章編號：50958183
herblee wrote:
有些雞同鴨講,既然有北側斜線制限,怎麼有"北側垂直牆面"?
日本是會下雪的, 平頂的屋根? 平頂要設天窓? 積雪很麻煩?
雖然東京也不是每年都下雪, 不是都有很厚的積雪.....
這邊要回到你前面的回文：
herblee wrote:
房屋的北側,非常冷, 屋根如果傾斜, 那就可以設屋根と天窓 或是 採光窓 ,或是玻璃透光瓦,光線就可以進來
對自己也有好處
並不會 "永遠不會有日照"
垂直牆面的窗戶，我是回應你這邊的「採光窗」
至於說天窗，沒有平屋頂不能設、傾斜屋頂才可以設的道理喔！
平屋頂設天窗在日本的案例也非常常見。
再說積雪，要清屋頂積雪，平屋頂還更方便呢，斜屋頂一樣會積雪的。
herblee wrote:
所以, 您也同意這不是您先前所說的, "臨路限高的建築削線"
樓主toshinari大大並沒有說錯, 為了日照權無誤, 這樣還有問題嗎?
我沒有同意你這個說法
原因在於(A)鄰屋，它沒有向著東北方面樓主的房子做削線。
而且有(B)鄰屋，從B屋位置可看出，明顯其前方有條小巷道。
herblee wrote:
http://kakukikaku.com/law-p6.htm
這裏應該說得很詳細, 麻煩再看一下
你貼這個網頁，無法解釋(A)鄰屋沒有對樓主家做削線的問題。
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文章編號：50984081
onegin.tsai wrote:
不好意思喔！其他家台...(恕刪)
您為什麼要私訊同樣內容給我呢？？？
您的文章：不好意思喔！其他家台灣的仲介怎麼樣我不清楚，但是就我接觸過日本信義的東京當地的房仲(非台灣信義的聯絡窗口)，以及和日本公司多年商場上打交道的經驗。跟您講的完全不同，完全是非常透明龜毛，具日本工作樣板的一間公司。
我的文章：台灣的信X或是其它仲介，大部份都是介紹東京山手線內或是附近的物件，較為偏向介紹小套房。做收租投資的觀點來看是沒有錯，也符合大部份的台灣投資客的胃口。
但是他們的確不如當地的仲介能提供更準確的意見，而且不見得了解日本現地建築法規。
更重要的是，絕大多數都不會老實跟你說日本的房屋是會逐年掉價的（至少現在是這樣）。
我的回覆：我同意您的說法，信義以台灣來的公司來說。算是有規模且接近日本的“龜毛”。但是，介紹的物件的確是比較適合做投資的，這個我想您無法否認。信義的網站上面有的物件，很多在suumo，oucchino等不動產網站都看得到。
而實際找幾個有興趣的物件詢問（電話，直接拜訪），至少我得到的對應都是說盡量以將來可以賣掉不會虧本或做投資的物件為先。而我原先想要購入自住（世田谷區，杉並區，三鷹市，調布市等地）的物件，都不被推薦。這沒有什麼好或不好，台灣仲介在日本設立辦公室的時候原本的意願或是立足點。而我也說了，以投資的立場來看是對的，並且符合大部分投資客的胃口。
以日本“地元”的概念，日本當地的仲介本身就是比海外的了解，這個您是否否認，我倒想聽聽您的意見。簡單的包括當地的育兒補助細節，保育園地點，垃圾分類日期......較為複雜的如地元銀行的貸款對應，電車地下化計畫，生產綠地的規劃，區的環保計畫&發展願景，etc。至少我本身的經驗，就是在地的仲介比台灣仲介了解。
您的文章：希望您查證後再說，不然是傷害人家商譽的。
我的文章：Case1（某底層住宅區）
我：為甚麼這一排的房子的屋頂都是做成斜的？
仲介：因為設計師想要營造歐美的感覺。而且下雪了不會積雪在屋頂。謝謝指教
實際答案：因為日照權的關係，屋頂做斜的，隔壁才會曬得到太陽
Case2（池袋以地約15年套房）
我：這區的房價未來會再掉嗎？
仲介：您放心，我們介紹的屋子都是很保值的。特別有專人仔細調查才會推給客 人。飛踢
實際答案：隔2條街就是風俗區，而且物件都是Suumo網站抓下來的，想騙我！！
我的回覆：雖然已經超過半年以上了，但是我有親自聯繫甚至跟台灣仲介一起去看房子。電話號碼&名片我都還有，但是對話的內容當然沒有錄音。如果對您來說有需要的話，我想我可以聯繫對方。讓您做查證。
另外，我就是盡可能不傷害商譽的狀況下，舉不好的例子給大家參考。所以我才以“case1” “case2”做分類，而不是指名道姓的說出是哪一間仲介。
您的文章：
但是就我接觸過日本信義的東京當地的房仲(非台灣信義的聯絡窗口)，以及和日本公司多年商場上打交道的經驗。
另外買日本房子，絕對不能用台灣的人思考方式去選擇。
我的回覆：板上一定有比我定居在日本更久的朋友，所以我也不敢說我是“老日本”。但我想我也是對於日本有一定程度的瞭解。並如您所說的，我也有在日本商場並與日本公司打交道的經驗。購入現在的房子，我則是自認是以在地的思考方式（通勤時間，小孩未來學區評價，鄰近超市的數量，電車停駛時的替代交通，未來道路規劃，第二胎後的育兒補助，etc）做考慮的。舉幾個人生大事件給您參考，也讓您知道：
＊ 2004年畢業於日本關西地區某大學
＊ 2007年與婚約中的日籍女友解除婚約（很傷心很傷心）
＊ 2011年與現任日籍太太結婚
＊ 2012年離職於千葉海濱幕張的前公司，同年小孩誕生於日本
＊ 2014年購入現居住之物件，位於世田谷區
個人積分：37分
文章編號：50986687
您提到的台灣仲介，指名道姓的只把信義房屋列了上去(如果您甚麼名字都不列，反而可能還好)，這其實很容易誤導其他讀者，畢竟這串討論文很多對日本房地產有興趣的人都在追蹤。您覺得是哪幾位仲介，屬於哪一家，給您有不好的印象，應該直說才不會造成誤解。
您提到的那兩個case，尤其是房屋頂斜的那件事情，我一年前路上發現就隨口問過了，那時候我的仲介直接就跟我說，日本有日照法規的規定，然後講了很多很多例子，甚至舉例某些他聽過和規定有模糊空間的糾紛狀況給我聽。我強調的只是，很多台灣仲介的確真的很兩光(聽到朋友的case，確實如你說的，有些回答的很離譜，但實在不勝繁數，我也不是萬事通，所以我都直接把我的仲介給他們，讓他們自己去問，自己做功課去評斷)，但是我遇到的信義房屋的仲介並不是如此，而且據他的說法，它們公司對員工的訓練和要求也是這樣的。
我沒有提日本在地的仲介不好，畢竟我不了解。但是如果從自住角度來說，想像應該會是如此，畢竟對於大部份日本人的思考來說，找仲介的目的首要是買房自住，不是投資。大部分的日本人經歷過房地產泡沫崩毀，從來不認為房地產是一個投資。
我有不少的朋友都在日本投資房地產，不是以自住的角度，相信版上很多人也都是。所以需求面絕對不同的，我去年也看過在赤坂靠近美國大使館，有校車站牌到國際學校的新房子，想要未來自住。遞交了意向書，但是後來很可惜沒抽中。
至於為啥台灣人喜歡買套房，套房名目投報率很高(二手更高)，單價又低(二手更低)，最後整個物件落在300~500萬台幣間，所以台灣人愛買。再加上日本很多台灣本地銀行的東京分行都大幅調高貸款承作門檻(去年3000W，今年5000W日幣)，所以最後只好買套房。供需關係，客人有甚麼需求，仲介就更推那些項目。
日本房仲其實和美國房仲一樣，都是偏向買賣雙方代理人的角色，所以可以買到的物件絕對不只他們網站上列的那些，他們只是列了一些有簽約合作的廠商。所以像我朋友就是直接到YAHOO房地產找了幾個物件，直接請信義仲介的去談，最後就買到了。(當然有可能有些物件還是會有限制，但至少這和台灣很不同)
我認為房地產要怎麼投資，從哪邊收割(資產/租金)，自己得作功課，房仲只是代理人和幫忙蒐集資訊的人。畢竟投資成敗是要自己負責的。
參考看看囉！
個人積分：11分
文章編號：50987060
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