條件:
非自宅實價課稅, 自用住宅雖仍實價課稅, 但是依照吳院長的指示總稅負不變,可預見自用住宅房屋稅稅率會大幅下降, 下面會衍生出來的可能房屋價值的變化,
A: 實價課稅後房屋的投資價值A萬
B: 實價課稅稅率 B%
C: 投資者期望的投資報酬率 C %
D: 年租賃所得 D 萬
實價課稅後的剩餘價值:
A= (D-A*0.01*B)/(C*0.01)
A=100*D/(B*C)
假設: 租金因為租屋者為相對弱勢族群, 無調漲空間
範例:
A: 實價課稅後房屋的投資價值A萬
B: 實價課稅稅率 1.5%
C: 期望的資金投資報酬率 3 %
D: 年租賃所得 24 萬 (月租金 2 萬, 大概為課稅前市價1000萬元房屋的租金)
實價課稅後的新價值是
A= 100*24/ 3*1.5 =533萬
由以上可看出以投資者的眼光實施非自宅實價課稅新房屋價值縮水為533萬,但最終的市場價格仍然需要和擁有低稅負自住者優勢的買盤競爭, 可以預價房價會有不小的震盪,
個人小小的心得與建議
1. 非自宅實價課稅會有房價調整的極大潛力
2.稅率可以訂為:
非自宅稅率:1.5%
自有住宅稅率:0.3% (不曉得目前1000萬的自有住宅要交多少稅)
3.實施日期有三年宣導期,也就是三年後實施或逐步實施,讓擁有滿手非自用住宅的投資客逃命機會, 降低殺傷力
4. 房地產投資愛好者和建商與地主必須非常小心此政策的進展, 用盡一切力量阻擋此政策的落實, 否則的話, ....
歡迎討論
PS.本篇不是如小英提的非自用住宅一次性交易奢侈稅，而是每年課的房屋稅喔。
Q&A
Q1: 當每個房東的成本都一樣提高時(我想很少有房東只有一間房吧!)
我認為租金不可能不變........(很少有房東會照顧弱勢族群吧!)
ans: 我的看法是
當非自有住宅房子變成負資產,不能提供比銀行利率更高的報酬,而每年侵蝕房東們的現金存款後,我想會很自然的開始釋出到市場上, 這筆資金會尋找另外的投資出口,
而釋出的房屋一部分被擁有低稅負優勢的自住客接走, 另一部分持續由新的投資客接走, 經層層換手直到租金與投資價值取得平衡為止. 應該就是文中的533萬附近,租金的因為租屋族為相對弱勢,如果租金上漲,只會往更外圍找符合自己能力的房子,調漲空間應該是很有限的
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jesse061978 wrote:
條件: 非自宅實價...(恕刪)
重點就是非自用要加稅是吧?
那不需要搞實價登錄,為什麼呢?因為一定有一屁股的人不爽或是鑽漏洞,
那該怎麼做呢?
政府已有規劃
http://tw.nextmedia.com/applenews/article/art_id/32352400/IssueID/20100311
但因為馬英九為了怕影響個人私利選總統選情,所以明年選完再實施,
當然啦選完如果總統不是同一位,會不會改政策誰也不知.
地價稅分級累進稅率也將一併調高，根據財政部規劃調高地價稅累進稅率，基本稅率維持1%不變，累進稅率目前是1.5%、2.5%、3.5%、4.5%及5.5%，未來擬調高為1.7%、2.9%、4.1%、5.3%及6.5%。
官員指出，財政部去年起就已討論過將非自用房屋下限稅率也將調高，目前營業用房屋稅率3%至5%，將調高為4%至5%；非住宅非營業用房屋（私人醫院、診所、自由職業事務所及人民團體等）稅率1.5%至2.5%，將調高為2%~2.5%。
我個人認為調的幅度太低,如果可以將非營業非自用調到200%或是1000%
相信台灣房屋没有人敢一個名字登記兩間房子的.
(瞬間全台灣非營業非自用住宅全部低價全售!!!)
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