一個人口大量老化流失，開發比衰敗快的都市，如何期待大範圍房價能繼續創新高？
都更的條件只能再繼續鬆綁，都更後的豪宅或新大樓繼續大量供給，動則180-200萬/坪，小小權狀 25坪+車位 總價5000萬，誰來買？未來買得起的人都會住在國外，頂級的安養中心或科技園區旁。
台北市某條馬路或巷道15年後多了30%都更後的新建築，其它鄰屋都是50年舊電梯大樓，60年屋齡結構機能形同廢墟，租居人群複雜的粉飾補強公寓，這是甚麼豪宅居住品質和安全價值？買家寧可買外圍重劃區或新北桃園重劃區，便宜 新穎 安全 坪數大 負擔少。
不是我唱衰台北.....是台北太老了，現在外圍的衛星都會重劃區，都有自己嶄新的捷運網，高級商辦圈，購物商業中心區，大型醫院，工作創業機會。
大家越來越不依賴你，慢慢淡出你的身邊，你後續供給量大又貴森森，沒幾個人買得起或必需買。
移走松山機場都趕不上台北衰敗的速度和衛星都會區的興起磁吸外移的人口數，所以台北的房價很難再以目前的均價上漲，老公寓的被期待值持續下修。
惟有 商圈 辦公圈 工作圈 轉移的新興區域有補漲的機會，如北車 北士科 南港，台北市區未來更重度的新舊交雜和都更後過多的供給量.....是沒有後續人口或財力,需求可以支撐的，忠孝復興SOGO旁的“雙子星鑽石塔”銷售受挫就是警訊。
尤其是目前許多工作機會漸漸轉移到5鐵共構的北車周邊或板橋車站和外圍的 南港 北市科 新店....等新興區域，居住在台北市區的理由最後會只剰 門牌 學區和情懷。
朋友們 再有愛....老車都會讓你修到心累，荷包失血。老房子也是一樣的，結構壽命會搞到磁磚或室外機掉落，不是滲水室內牆壁天花板剝落傷到自己而已。
建商基於市場供需法則及營造管理成本，提出的都更的條件只會越來越差！台北市內45年以上老公寓，能賣就賣能談就談，留著留著未來銀行都婉拒你融資，建商也無意整合時....就未必是正資產了。
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台北市房價一直亂漲，其實爽到新北市........ [都買][都買][都買][都買][都買]
完銷哥比較了解台北一直漲
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有幾個層面,
首先台北市實在是太小了,
小到它根本不配稱為市,在紐約,它就是一個實質曼哈頓島的大小而已(扣士林北投文山),
在台灣六都中,
除了桃園比它大5-6倍,其它都比它大8-11倍,
而且台北市更大的問題是,例如文山士林北投,一堆地根本不能建築(因為是山林或保育地),
對於許多富豪而言,
3億或5億,他們根本沒感覺,
而那些原地主,可能拿個1-2億,
改去旁邊買個6-7千萬的中古屋(當然也可以去買其他地方,可以留更多錢),
至少都還有好幾千萬可以花,
這就會造成新成屋或預售屋也會拉到旁邊的房價..
人口老化,
更是少數都市房價的支撐點,
因為資源集中,
不論交通醫療生活機能,高密度集中,
以交通來講,
人口密集選票才會多,而且人口密才有辦法維持"維護成本",
一條路1億經費,只能選A(10萬人口)或B(1萬人口),
鐵定是B被犧牲掉,B的人口要嘛自生自滅,不然就要想辦法往A的邊緣擠,否則他要嘛拿不到資源,要嘛資源很差,
然後就是一個向下旋螺,
最終就是導致人必須往都市中心移動,
就算不是在台北市,在其他五都,也必然如此..
漲價問題則和物價通膨100%正相關,
不光是台北市,其他六都核心區,從長遠來看,房價也是會緩慢上走,只是北市基期過高,不可能衝高,
會漲的地方,一定會漲;不會漲的地方,一定會跌;人口老化的房價,絕對是強者越強,弱者越弱,則幾乎無法避免,所有國際都市幾乎都是這樣,甚至台人常去的雅加達,曼谷等地的核心區,一般人也買不起,東京也要看地方,因為東京都比台北市大8倍以上,就算是23區,也將近2.5倍大,
而且所謂的"房價",你要看是拿什麼"幣值"來看,台幣10萬漲到12萬,好像漲很多,但匯差下,如果你是拿強勢貨幣,
特別是很多台灣人滿手美金和人民幣,對他們而言,差異不大,除非你是純拿新台幣,那對你的影響才會大,
因為這種狀況下,等同新台幣在實質貶值,如果要有保值產品,其中地點好的不動產就是防禦性資產,因為它不是貨幣而是實體,同時具有壟斷性質..
而且不動產有融資特性,一般人做生意要借錢或周轉,最好的擔保品就是"地點好的不動產",
很多時候如果純靠現金流,很難翹槓桿,特別是生意特別好的時候,如果沒東西給你融資,你就會錯過很多好時機,
但是前提是"地點好的不動產",因為地點不好,銀行根本不會借錢給你
好 5
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