朋友因小孩上課問題3月份買了一個先建後售建案，代銷告知六月底或七月初可交屋所以買了一戶實品屋，直到剛剛打電話詢問交屋日才告知交屋要等到九月或十月.如要先入住有二種方式. 一. 先繳清所有款項
二. 繳清至保留款部份(約5.6百萬)餘額需先行與銀行辦貸款業務.但權狀一樣需等到九或十月才拿得到.這樣好像不太合理.請問有經驗的人士幫忙
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在這當中,地政事務所要先去測量並繪製各建號的建物登記圖,時間大概要1~1個半月不等(看建案規模)
如果中間又遇到要補件之類的話,過戶時間抓使照取得後3個月是很正常的,
板主的朋友應該是想先借屋裝潢或入住,那建商因為還沒有將產權移轉且取得銀行貸款,
就讓客戶入住是風險很大的一件事,
過去我在建設公司上班時就有看過類似的糾紛:
有客戶借屋入住後,購屋款項沒有先和建商結清,結果後來房貸又卡著不給建商,
變成要他搬走他又不搬,最後是上法院強制執行,拖了很多年才解決,
所以對建商來說,他會希望客戶先把所有款項都結清後,再搬進去裝潢或入住,
畢竟只要房屋或土地產權沒有重大瑕疵的話,過戶是很快的,
所以板大朋友的狀況,在任一家建商的售屋流程來看,是正常的
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那到現在還沒有取得權狀是否有其他原因(例如該建案有施作二次施工之類的?)
或是土地產權有問題(例如別板在討論的某捷運共構案造成土地暫無法過戶?)
現在銀行利率偏低,若照板主所言,使照都下來這麼久卻還未過戶,
原因應該不單純,建議還是不要直接一筆現金就繳清貸款部份...
還是花點規費和代書費辦銀行貸款比較妥當,
如果板主的朋友是向建商配合的銀行辦貸款對保的話,通常只要產權一過戶,
銀行就會立即撥款給建商,所以這種情況會是建商會請板主的朋友先將房貸以外的尾款先結清,
等產權過戶完成後,房貸會直接撥給建商,建商再將權狀交給屋主,
若不是與建商配合的銀行辦貸款的話,
建商通常為了保全權益,在過戶的同時,他會在銀貸之外再設定一個同額的二順位抵押,
也就是若還有房貸500萬元未撥,建商會再設定一個500萬元的二順位抵押權(一順位是銀行),
等銀行撥款,建商確定貸款入帳後就必須將此二順位抵押權塗銷,
所以拿到權狀後,記得去申請一份最新的謄本,確認建商的二順位抵押權是否都塗銷,
當然也有建商是用開同額本票取代二順位設定的,到時就記得把本票取回撕掉
萱湘 wrote:
Y大謝謝您的回覆該建...(恕刪)
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還有些問題請教您
為什麼二次施工會影響到權狀下來的時間..
原因應該不單純,建議還是不要直接一筆現金就繳清貸款部份...
還是花點規費和代書費辦銀行貸款比較妥當
我也這麼認為, 目前代銷人員告知如果屆時在權狀下來之前能繳清.可以不必付任何手續費.但該走的銀行貨款流程一定要走,這點在什麼契約書上要注要或載明的嗎?........
如果板主的朋友是向建商配合的銀行辦貸款對保的話,通常只要產權一過戶,
銀行就會立即撥款給建商,所以這種情況會是建商會請板主的朋友先將房貸以外的尾款先結清,
等產權過戶完成後,房貸會直接撥給建商,建商再將權狀交給屋主,
房貸契約書照理說正本會在銀行那邊該如何自保給付所有款項後. 銀行不會立即撥款給建商.....
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文章編號：44171752
主要還是要看二次施工的內容吧!有些很單純,只是陽台外推,有些是有天井設計,結果要把天井填平的(我親友就是遇到這種的,到現在也是拖了有一年多都還沒有交屋...),建商說要等施工完後再辦過戶
原因應該不單純,建議還是不要直接一筆現金就繳清貸款部份...
還是花點規費和代書費辦銀行貸款比較妥當
我也這麼認為, 目前代銷人員告知如果屆時在權狀下來之前能繳清.可以不必付任何手續費.但該走的銀行貸款流程一定要走,這點在什麼契約書上要注要或載明的嗎?........
銷售時的合約書上或繳款收據上請建商加註並蓋章,或是請建商出一個切結書之類的,蓋上公司大小章,因為很多事口說無憑,不過我想建商應該不會讓你朋友加這條的,且建商會要你們出一份切結書辦交屋,內容大概會是屆時貸款下來後要直接付清之類的,若尾款未結清會如何如何的...
如果板主的朋友是向建商配合的銀行辦貸款對保的話,通常只要產權一過戶,
銀行就會立即撥款給建商,所以這種情況會是建商會請板主的朋友先將房貸以外的尾款先結清,
等產權過戶完成後,房貸會直接撥給建商,建商再將權狀交給屋主,
房貸契約書照理說正本會在銀行那邊該如何自保給付所有款項後. 銀行不會立即撥款給建商.....
就法律上的權利義務來看,在建商將房子過到客戶名下時,銀行就應該要立即撥款給建商,以維護建商的權益,所以除非房子有嚴重瑕疵,造成無法立即交屋給客戶時,客戶才有正當理由不撥款給建商,所以如果你的朋友在交屋前已確認這個房子結構都ok,是可以入住的狀況,那結清尾款只剩貸款的部份,自然就是在一過完戶的同時,銀行就要撥款給建商了,不然換建商損失大了
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文章編號：44238834
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