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更多的經費來規劃,但是每個公園綠地強勢性還是在它將來稀有的程度,將來站前廣場
與站前商業區總有一天會蓬勃發展,公七的稀有性的確就會被顯現.
a. 環繞著公七的商二地126在新竹美麗華建設手上,127在中悅手上,其他128,122,123,124
目前應該都還在原地主手裡,這六塊地的特色是基地面積約630P上下,不大但是有四塊是角
地雙臨路,又緊鄰著公七,將來的推案條件都很強勢,尤其是青平126,左中悅高樓(青龍邊),
右邊又緊鄰著公七(白虎邊),大門將來應該會開在領航南路,地段條件的確很強勢,這一圈地
以基地條件大概是14F的樓高左右,除非有大建商可以一口氣吃下兩塊或是跟兩塊地的地主同
時談合建,兩塊基地變成1260P上下時,就可以蓋20F以上的高樓,不過小弟覺得這一圈地緊鄰
著公七也不需要蓋太高,14F也不錯啦,搞不好面公園的中低樓層會更搶手哦~
b. 面公七的住宅土地不多,目前已經在推案的是力璞棧(基地約472P長條狀)與禾林的RichOne
(基地約1647P,地大雙臨路,但正面公七只佔基地的1/3多一點),恆崇企業目前看來沒有要賣
的打算,不過恆崇的停車場倒是已經賣給了佳泰(132,132-1),佳泰基地約808P左右,2/3
基地正面公七,將來正面公七這一邊也會是兵家必爭之地,目前佳泰還在賣特區外的甲種地推案
目前還不清楚公七這地推案時間,感覺上佳泰也不急.
青商路15米,目前的推案也都有退縮14~16米,力璞棧大退縮27米,禾林RichOne也是2X米,將來的
採光視野應該還算寬闊,沒有領航南路的車水馬龍,又有站前東西路在兩旁,是屬於便利又鬧中取靜
的一條道路,離青埔國小與青平三角區都很近,將來應該也會是A18站前較早發展的區域之一,公七週
邊200公尺內的推案也有些可以選擇,有興趣的看倌們就打量自己的需求多看看多比較吧~
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kevinwnn wrote:
M大....
"站前西路搭橋連中山高"
那三角區就解套嘞...
站前西路與青溪路(青平17x)...這邊土地行情為何呀?
現在75W/P 有市嗎?
凱文您也太貪心囉...
從去年就說要開七十萬...現在改拉到75萬/P啦???
套這麼久又想賣高價賺降多...不太好啦...
理論上17X應該面積較大又面河的都名花有主了吧?
若面積小於300P...那99%不可能...不要說75...頂多四十幾萬就頂天了...
小片住宅土地目前最值錢的是青山段某些區塊...
是有到5字頭的成交紀錄...但是這不能當常態...
若大於500P而且基地方正...若門牌漂亮(EX:站前西路門牌)...
可能又有view或公園的話...也許75有機會但這也得看買主(建商)的後勢看好度
很多小地主常常會覺得
附近建商買土地行情單價多少...就認為自己的小土地也跟著價值多少
(這點非常多集合式住宅透天的屋主特別會用這樣的想法來自我感覺良好自家的資產)
但是實際上並不是這樣...
在青埔...容積獎勵還沒限縮之前
基地越大越方正...單價則是越高....
(例如就可以有大面積基地開發容積獎勵,退縮獎勵,開放空間獎勵,...)
同樣幾乎一樣的位置條件
1000P的土地單價...一定比500P大小的土地單價還要高很多...
小於300P的土地...那單價又更是低很多...打個6~7折更是常見
青埔有太多小地主...常常以為旁邊建案買大面積土地花了單價多少
就妄想要用更高或相同的單價來卡建商...
但是已經好幾次事件證明了...
大多數建商都不會買單
甚至狠一點反過來直接貼著建築線給你蓋高樓來壓你...
所以若有機會遇到旁邊有建商要蓋樓時...
個人建議能整合就盡量整合...
一起規劃還能分到不錯的樓層跟物件...
或者賣斷再跟建商談以關係戶方式優先買回
若小地主太貪的結果造成破局...
最後小片土地也會變得很沒有價值...
建商沒有興趣...投資客也不太會買
然後自建小透天又擠在大樓旁邊...住起來會很不舒服...採光也很差...
以後想賣給有錢人...也很不好賣
試想有三四千萬預算的有錢人...
會去買這種外觀沒有設計感的自建透天嗎?而且旁邊還有大樓壓迫...
這樣思考就知道問題出在哪了...
之前RICH大提到某小吃店老板娘號稱三角安置區有某地主自建透天想要一戶賣3500
這個我想很多人聽了都會想講一句話... ~"有夢最美"~
思考看看...
天X柚的位置也不差...還是電梯豪墅+崗石...
周遭還是當年賣兩千多萬的亞瑟王跟壹等賞的透天豪墅
結果從基地都還沒動工就開始賣...賣到成屋賣了一年多...
一戶兩千多萬賣的非常辛苦
更何況整個社區也才沒幾戶...
連五倍增值的議題都給他下重藥了...
用膝蓋想也知道...
像這種沒電梯又不是崗石的地主local自地自建...
何德何能賣比天X柚還高?...
當然...
如果是"站前西路"門牌...面寬又夠大的話...就一定有這樣行情
但是若是"街"...又只是權狀百坪上下...那就非常困難
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就是將華隆這邊搭一座橋，聯結高鐵特區，
用工業區地目，賣比高鐵特區內便宜的價格，以假亂真，
至於賣得好不好，取決於，相對青坪三角的單價差，
現在青平這邊宜成的推案價格約是36萬左右，
而工業地目最少須有10萬以上的價差，消費者才有興趣，
所以若是華隆這邊成交價位於25萬左右(如果是20萬，那小弟也訂個一間養蚊子)，
且青平三角最邊邊和過一座橋的華隆，二者差異不大，都離高鐵很遠，
可以預期的是，會吸引一些桃園或中壢其他地區買不起站區內的購屋族群，
結論是:若有十萬以上價差，坪數不要過大(50坪左右最好)，肯定會大賣。
有興趣華隆這案子的可以多多到連上探聽消息，推案前應該會有預購優惠價!!!
補充一點，
連上推案
有利:會推升站前商業區的店面價格
有弊:會打死青坪三角邊邊的地價與房價
RichPonPon wrote:
華隆丁種地(恕刪)
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