桃園青埔高鐵特區-公七-力璞棧

attfdm

183分

樓主

attfdm

個人積分：183分

文章編號：49146143

vy100 wrote:
領航南路與站前西路上的八京
面對公七的二期也在潛銷
上星期去otto coffee喝咖啡
喝完很棒的咖啡後
靜觀二期以後變化再說吧!
...(恕刪)

http://news.housefun.com.tw/news/article/72433858528.html
20140310
建案銷售激戰！高鐵設櫃、咖啡店當接待中心

好房News記者蔡佩蓉／桃園報導

今年329檔期全台推案爆量，代銷、建商絞盡腦汁要在選舉年上旬最佳強銷期衝出業績，其中在高鐵桃園站就首次出現「迷你接待中心」，低調奢華的氛圍不特別留意還以為是精品櫃檯，青埔指標案「中悅八京」更將接待中心掛名「OTTO COFFEE」，讓不少民眾以為是咖啡店而打算入內消費。

.......[恕刪]

在目前北台灣建案來客數銳減狀況之下，業者勢必要從拉高來客數，再創造有效成交，因此任何有機會吸引看屋客目光的點子，便紛紛出籠。包括青埔指標案「中悅八京」就規劃了「OTTO COFFEE」並設置專業級咖啡吧台，接待員更是穿著像是咖啡店的制服，中悅機構八京國際總經理鄭桂林說，「許多民眾看到咖啡招牌就進來了，但我們還是提供他們咖啡與休息空間，舊客戶也很喜歡這樣的服務。」

----------

這篇新聞是真的還是虎爛呢?
我到是看到有不少散客要進去結果被警衛擋住不給進去...
真的如鄭總經理所提也會提供民眾咖啡與休息空間???
這點我很存疑阿...

照片那台勞斯萊斯....恩....

jolisa25

203分

52樓

jolisa25

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文章編號：49146532

力璞建設
施工品質
還算中上

attfdm wrote:
緊鄰A18站前專區的...(恕刪)

aileen_piggy

23分

53樓

aileen_piggy

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文章編號：49157770

昨日天氣好帶小孩去公七跑跑順便曬太陽殺殺菌
看到力樸還在打鐵軌鋼的狀態能請問樓上大大
力樸棧施工品質中上是從哪些部份觀察而來的呢?
還是大大有買過他們在別地的建案?

vy100

8分

54樓

vy100

個人積分：8分

文章編號：49160987

aileen_piggy wrote:
昨日天氣好帶小孩去公...(恕刪)

從去年6,7月以來
青埔建案隨著冬季來臨買氣降到冰點
期間各路代銷狂call
特別是有些銷售小姐一改高傲的態度
為了業績低聲下氣的來電懇求讓她有機會再次服務
一些原本預訂單滿檔的建案
遇上去年冷氣團買氣驟減
像xx,xxx就是
過年後
根據我的實地觀察
一些建案目前售價已經是去年8~8.5折的售價
如果考量當初建商取得的建地成本
依現在的優惠價
基本上算是貼近硬體房價現況
有些建案廣告公司要求業主降價求售
結果是某些願意降價配合讓利給代銷
但有些業主不願意
於是造成代銷為節省人事開銷
不僅沒有銷售中心並找來經驗相對不足的人員
重點是廣告公司讓利給購屋者的空間變大
此刻到年中的確是賞屋期
趁著沒有人看屋的空窗期
不但備受禮遇
或許也可以找到心目中價位合理
又物超所值的好房!
有人也許會說年中後景氣反轉再看即可
不過好物件房價不會寂寞
不眼明手快且做好功課
只怕說時遲那時快!
哪能捷足先登呢?

力璞這家桃園中型建設公司
從它過去的力璞系列來看
該有的它都少不了
設計工法用材和服務個人也認為是中上等級
特別以力璞棧為例
去年剛推出公設比近35%
但變更後實際在32.5%
這部份是比起上市公司推出的案優一些
當然這個案也有一些隱藏的問題
如公設比雖稍低
但其他真正的公設到底跑到哪裡去
名眼的人可以看圖說故事(看建案各樓層圖面便知道)
精明的人多方比較就清楚哪些案件可以入手
哪些就真的要慎思了!

Jimenez

655分

55樓

Jimenez

個人積分：655分

文章編號：49251381

力璞這家桃園中型建設公司
從它過去的力璞系列來看
該有的它都少不了
設計工法用材和服務個人也認為是中上等級
特別以力璞棧為例
去年剛推出公設比近35%
但變更後實際在32.5%
這部份是比起上市公司推出的案優一些
當然這個案也有一些隱藏的問題
如公設比雖稍低
但其他真正的公設到底跑到哪裡去
名眼的人可以看圖說故事(看建案各樓層圖面便知道)
精明的人多方比較就清楚哪些案件可以入手
哪些就真的要慎思了!

力璞的建材和用料還算可以，
至少比寶佳、合雄之流要好，
之前看過他們的工地，整潔和紀律有在要求，
窗框的防水做得很確實，
這麼說好了，屋內非公設的部分，
他們蓋得有一定的水準，

但公設部分，感覺施工水準就降低很多，
有去他們銷售中心看房子的人，可以問問代銷，
前幾個建案的公設點交完了沒，探探口風，

服務部分，保固期內叫修算是很快，
驗屋的時候有瑕疵不會推託，該換該修都會處理，
工務算是很負責任，也不會催你，願意讓你慢慢驗，
反而是海悅的代銷很差勁，會催你快點交屋，快點過戶，
（看過幾個建案，對海悅的印象真的是非常非常惡劣，爛公司）

不過，過保固期後，力璞維修就有點拖拖拉拉的，
是不會叫了不來，但速度變得很慢，
態度感覺差很多。

attfdm

183分

樓主

attfdm

個人積分：183分

文章編號：49273485

此建設公司的柯總經理是一名女性，
以前年輕時單純只是想買一間房子，
就這樣從代銷小姐做起，
到後來因緣際會下，
乾脆自己幕資成立建設公司，
從林口的力璞天馳開始。

業界傳聞柯總個性為細心嚴謹出名的，
所以房產業又稱她為「1公分的總經理」。
不過就我印象當中，
柯總的個性其實是很犀利的。

這一篇蘋果報導寫的很詳細：
http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20110722/33544418/

力璞建設這家建商一向都是走"質感小品+戶數單純"路線，
從早期在力璞建設第一案林口力璞天馳與之後台北市內湖力璞臻就可以看出端倪，
除了桃園市泛藝文特區的力璞悅基地破千坪戶數破百戶以外，
其他的案子基地都小於一千坪，戶數小於一百戶。
這家建商幾乎是以一年一案的方式進行。

下面是力璞建設過去的推案跟基地戶數概況，
也順便一覽這家建商一貫的"小品"傑作。

新北市林口-2009/力璞天馳(基地302坪/28戶)－

台北市內湖-2010/力璞臻(基地114.3坪/4戶)－

桃園市藝特-2011/力璞當代(基地800坪/80戶)－

新北市林口-2012/力璞晴(基地525坪/88戶)－五十甲銷售

桃園市藝特-2013/力璞悅(基地1200坪/144戶)－海悅海一處(達程)銷售

中壢市青埔-2014/力璞棧(基地495坪/57戶)－海悅海一處(達程)銷售

attfdm

183分

樓主

attfdm

個人積分：183分

文章編號：49368113

最近有朋友跟網友多次再問此案子的分析，我就一次貼出分析文。

地段分析：

本案地段分析已如過去所述。基地面公七公園第一排，未來門牌為＂中壢市青埔里青商路＂。

基地位置介於站前東路二段與站前西路二段中間，
有些相信諧音的人，會故意把”站前”講成”賺錢”！！
那麼被”賺錢東”與”賺錢西”包在中間，東西賺錢集中到中間的口袋，店面做生意就可以賺到翻了？

因此，中間的恆崇企業，這塊土地果然帳面價值是賺到翻，
從當初的取得成本到現在的行情翻了好幾倍，老闆不賣～

對比於青埔這一年來有三案有所謂的＂馬上鑽＂，這邊大概不適合＂馬上鑽＂。
按照青埔現況，投機客要是太過猴急，弄不好搞不好會搞到＂馬上風＂，這樣就不太好了。

力璞棧基地座落於青平段131地號，青商路路寬約15m，
步行至"高鐵車站大廳內"繞路距離頂多約750~800公尺，
正常的走路速度約是10~11分鐘，老年人慢慢走的話大概15分鐘內也能走到。
由於站前西路一段直通高鐵車站之間的分隔島已經拆除，所以步行距離可能又更近了。
至於隔壁的禾林，因為公七中央沒有紅綠燈直接就走站前西路的關係，所以禾林又會再近一些。

如google圖示所示。紅色為基地位置。

特殊的是基地位置是國泰產專/A18/高鐵車站/站前專區的中央中心正對面，是所謂的稀有帝王正中基地。

此地段強勢的地方在於中央地段帶來的公園景觀左右最大景觀視野角度，這方面跟中悅八京2的基地有點神似，
不過中悅八京2的面公七公園是朝東北跟另一側商業地互相呼應，
未來對面商業地也是遲早會蓋大樓，變成大樓之間隔著公七公園對看。

力璞棧的面公七公園是朝西北直接跟站前專區/高鐵車站/A18/國泰Outlet正中對望，
假設站前專區還沒開發或者是開發之後樓高不高，
那麼簡單講，

力璞棧面公園的客廳主臥次臥落地窗景觀等於是把青埔特區的
"公七公園/領航南路/高鐵南北路交會/站前專區/站前水池/高鐵車站/A18捷運站/國泰outlet城/航空城大園鄉/海"
全部包進眼底。而上面這些都是青埔特區核心的地段景觀。

因此單純以”視野距離”跟”景觀”來講，力璞棧應該是優於中悅八京２。

中悅八京２的地段其實也有力璞棧沒有的優勢，例如中悅八京2優勢為基地另一側臨站前西路，
未來車輛跟人潮會較為頻繁密集，由於是商業區，會有較高的店面效益。
而且商業用地上蓋住宅也一直是中悅習以為常的規畫(EX:藝文特區核心)，
有的人喜歡熱鬧的商業地住宅，也有人喜歡住宅區住宅。

不過中悅八京2門前的”停六帶狀停車場”是否會有人有風水地理上"路衝"的考量？
這又是另一個有趣的討論議題，就不多作太多討論。

公七公園乍看之下光禿禿，但是死忠的粉絲不少，特別是臨公七公園的案子，樓層越漂亮越搶手。

以中悅八京２來講，面公七公園的單位很多人卡位下訂權，
直接下三百萬一次訂兩戶對門的客戶大有人在。
另外禾林面公七公園的A1~A3也幾乎被卡走沒啥戶別可挑。

從這就可以觀察出，面公七公園的限量性，
畢竟這一圈的推案當中，面公七公園的產品賣一戶少一戶。

在商業區當中的公園，該公園的第一排往往都特別貴，如果說住宅區隔著公園就是商業區，
那就好像是離塵不離城，繁華享寧靜，周邊高樓林立又能享視野與採光。

國內像台北市的長虹虹頂，國美森美館，天母仰哲，勤美璞真，宏盛帝寶
這些天價宅都是緊臨都會區公園第一排，
國外比較有名的則是東京中城日光公園，紐約中央公園，北京朝陽公園，倫敦海德堡公園也是搶手度特高。

下面這張照片約略是在力璞棧基地的B1和B2這兩棟位置間中低樓層高度看出去的實景，

公七中央軸線戶對應的是力樸棧的A棟（A1與A2），
這也是為啥有人會問說為啥力璞棧的A棟價格比較B棟高的原因。
（單價：面公園：A1>B1/B2,後棟：A2>B3）

規畫分析：

力璞棧基地嚴格來說是495.5坪。基地面寬約31m，深約52m，
建蔽率設計為36.73%(法規為住宅區土地建蔽率不得超過50%)，
屬於低建蔽率的設計，因為基地不大，
所以各種獎勵容積加總後的總容積率只有299.32%。公設比約為31.X%~32.X%。
總戶數為57戶＝33戶面公園+22戶後棟+1戶店面+1戶辦公室。

這個案子住宅的坪數非常單純，全部都是標準三房，並無兩房，
就只有38P跟43P這兩種，差異就是小三房跟普通三房。

以青埔特區目前不少建商喜歡在S級或A級地段搞全面兩房極高戶數而言，
這個案子在這種size基地下堅持不搞兩房，算是比較難得。

因為容積率比較低，加上建商在建案設計上面並沒有把容積率全部用完。
因此38P/43P的土地持分大約落在8坪~9坪，以目前青埔特區許多高容積新案來講，
算是土地持分比例相對較大的建案，這也代表此建商每一戶的土地成本付出都比較高。

按照目前的土地行情來看，力璞的基地土地約至少有80萬~85萬/P的行情，
（禾林因為是大面積又是角地，會再貴一些。一定會有人問那宜誠302呢？
　我知道的是，青山302號住宅地是有買方出到115萬/P要買，不過我若是宜誠打死也不賣。）

假設力璞一戶38坪+1車位的後棟，土地持分至少應該會有8坪左右，
8坪X80萬/P = 640萬。
換句話說，以土地現價，光這一戶的土地成本就要640萬，
如果再加上兩年後交屋時的鉅額土地增值稅跟土建融利息，
建商在會計上光這一戶土地成本應該會估抓700萬。

另外，營造成本一坪抓8萬/P上下，
38PX8 = 304萬，
地下室開挖分攤下來一個大車位成本的就抓100萬好了(因為車位不是做很緊密)，
坦白說，

基本的成本：土地成本+營造成本+地下開挖成本=700+304+80=1104萬，

最後把建設公司的人事成本10%＋廣告公司管銷成本6%放進去，就至少要1300萬以上，

這1300萬還不包含建商的管理基金跟營業稅5%以及後續保固等成本，
之後多賣剩下的才是建商的毛利。

因此以標準小三房38P+1車位的房型在這個門牌跟公七中央地段現階段來看，
低於1380萬都算是實惠的價格。

有人一定會問說那建商賺個屁啦！

沒錯！！問的好！
建商的確不是吃素的，雖然有人私下跟我說力璞的羅小姐蠻漂亮的(?)，
但是這跟建商開張做生意一點關係也沒有。
主要原因在於面公園的單價跟總價就比後棟高很多，犧牲掉後棟的利潤，
然後面公園的單位賣高價，用這樣來填補後棟的缺口來完成總銷金額目標，
畢竟中央面公七公園的戶數也是限量的，賣一戶就少一戶。

然而若是面公園雙車位低於1980萬，
以未來一兩年內站前西路開通,捷運通車,公園與站前永久景觀...等各因素加總算是不貴。

此案地下開挖三個樓層，地上蓋到12F，但是頂樓上方又有兩層樓的屋突，
建物頂樓周圍則拉高圍牆跟咖啡穿洞式設計使其美觀。
力璞棧與人行道之間退縮約27m，採取開放式中庭，
所以應該不至於會搞違法二次施工增設中庭大門，
也許到時候此案蓋好路過的時候可以監督一下。

以1樓圖面來看，大廳進去右側為櫃台，挑高約6m高，
左側為來賓交誼室，公設另外還有健身房與圖書室，

車道則是在B2棟正下方，私有中庭則是設計造景水池與綠園道。

停車場的動線與停車位面積的設計看起來還算不差，
車道寬度約5.5m，車位總數有96個，其中來賓車位3個，殘障車位2個。
面公園的全部住宅與1F店面和1F辦公室都一律綁雙車位，後棟則是可配一車或兩車任選。
標準車位總共只有4個（好像沒了），其餘的92個車位都是大車位。

每個大停車位幾乎都很寬敞而且很多車位格子外都有餘裕空間，
我觀察一下建商並沒有把車位畫很滿，
反而把每個車位跟車位之間都刻意規畫的鬆鬆散散讓新手也能很好停車。

建商設計車位也很有趣，把地下三樓跟二樓靠牆最難停的那幾個車位拿來當來賓車位，
剩餘比較好停的車位則是拿來賣，這算是蠻聰明的策略。

不過缺點是力璞棧目前的車位價格比較貴，
B1大車位位置好的要160萬,位置較差的則150萬...
B2大車位位置好的要145萬,位置較差的則140萬...
B3大車位則是一律130萬

如果是自住角度來講,當然是B1車位最優
而投資客因為沒有要住,通常單純為了讓總價成本便宜,所以往往都選B3車位...

建材分析：

鋼筋箍法採取90度與135度綁孤外加SA接續工法。
每隔三層樓管道間都會設置特殊防火層來防災，
頂樓採與中悅同等級之油性PU防水與隔熱層施作。
另外地下室的排氣也作的很嚴謹。
中庭的花圃跟樹叢跟一些建案一樣採用頂樓雨水回收到地下室進行沉澱和過濾，之後再灌溉回去。

室內部分
門鎖為義大利CISA，客廳一律採用80X80cm拋光石英磚，
室內隔間牆傳聞建商堅持採用1/2 B磚而不用輕隔間，理由是要加強隔音效果。

衛浴濕區防水拉高到1.8m以上，轉角接縫跟地板部分也非常注重防水施作，
每一間衛浴若是沒有開窗的則一定會設計當層排氣，排風機有逆流閘門，
衛浴設備為整套TOTO，免治馬桶跟暖風機都是Panasonic，水龍頭為BHW。

廚具大多為林內，倒Ｔ型抽油煙機，廚櫃跟門片開關採用德國進口GRASS鎂鋁抽跟緩衝系統，
流理臺水槽的水龍頭為整合冷熱水與飲用水三用式水龍頭。另外附贈美國的愛惠普淨水器。

窗框具備45度鋼筋補強與窗框防水施作，詳細的部分有興趣的就自行去案場問銷售人員。

格局分析：

此案採標準凹字型社區的設計，為了加大面公園的效益所以左右建築臨地界線僅約1.5m，
大廳後門離地界線約15m，因此中庭的深度也差不多15m，寬度約10m。

每一戶室內格局大概差不多中規中矩，方方正正。

比較特別的地方是建商似乎有考慮到盡量設計成走道空間不浪費原則，
廚房特別規畫成給客戶若要客變或增設成偶像劇那種中島式廚房也是很容易施工，
坦白說他的客餐廚開闊式規畫可以讓人對廚房的動線有很大彈性的設計。

力璞住宅部分本身分A棟(A1/A2)與B棟(B1/B2/B3)。

A棟的優點最多，但是也相對單價最貴。

A1是公七公園與高鐵的正中心線，也是高鐵跟A18正中直線位置。權狀為43.46P，
一方面又是靠恆崇企業的邊間，恆崇不可能會賣地而且樓高只有2F，
再加上恆崇企業後方是天凰的西側建築線，有不少空間。
所以A1的後陽台跟次臥的採光還蠻不錯的，而且跟隔壁B1相鄰的是A1的客廳而非臥室，
因此不會有睡覺被吵到的問題，另外也具備前後雙陽台，陽台面積也算不小。梯廳只有兩戶很單純。

A2是座東北朝西南，是力樸棧唯一朝南的棟別，權狀為38.25P。
雖然中庭的棟距10m沒有很大，但是A2是設計成少見的3.2面採光，
連餐廳都有採光，兩間衛浴都開窗。
另外南邊的次臥開窗距離地界線也有5m，恆崇企業後方是天凰的西側建築線，
所以採光跟棟距都還不錯，運氣好可以看到青埔二街。

外加A棟是一梯雙拼非常單純，特別是A2這個前後左右通通都沒有其他戶緊鄰，
幾乎就是自己一層獨立一戶的感覺一樣，感覺就是格外的單純，
以38P標準小三房作出來這樣的格局菜色，還算CP值蠻高的。

所以A棟普遍來說詢問度較高，
但是力璞棧非常有趣，sunny曾說過這個建商跟代銷對制定價格方面抓的很精準，
所以A棟不管前棟還是後棟都比較貴，變成不會有某一棟大家搶，某一棟乏人問津，
銷售狀況就是各棟平均發展，等於是讓消費者花多少錢就買多少優點的棟別。

B棟雖然沒有A棟這麼多的優點，但是室內格局跟A棟也差不多，價格相對實惠。

B1面公園這一棟左右兩邊都有A1跟B2相鄰，而且坪數較小，權狀為42.98P，
由於空間較小，缺點就是左右都有相鄰，當然總價跟面公七公園的門檻就相對較低，
也有人為了入主公七公園的view，所以買這一棟低樓層這種的來自住。
這一棟的優點是陽台跟次臥可以看力璞棧自己的中庭，
而且也因為坪數比較小，是力璞棧當中面公園總價最便宜的。
不過由於是客廳跟次臥共用陽台，變成景觀沒有A1跟B2這麼優質。
總價上大概會比A1便宜個50萬~60萬

B2面公園跟A1一樣是邊間，差異是下面有車道，西側隔壁是禾林22高樓壓迫。權狀為43.45P。
室內面積跟A1差不多，跟B1之間是客廳相鄰，所以比較不會有互相聲音干擾的情形。
總價則是比B1高，但比A1便宜，
主要的原因就是此棟下方為車道進出口，而且面公園的位置已非正中央而是最偏的。
面公園B棟的比較特殊優點就是能夠一層買兩戶B1/B2把客廳牆壁打掉連通，
似乎就有客戶這樣買。
總價上大概會比A1便宜個30萬

B3後棟為三面採光，權狀為38.54P，
後陽台比A2小很多，但是也因為這樣，B3的最大特色就是室內主建物面積比A2至少還大一坪，
土地持分也比A2大，但是總價比A2便宜一些。
細部來講，就是B3的次臥比A2還大至少一坪，而且單價應該整個案子當中最實惠的。

另外力璞棧根據我了解，雨遮坪數目前暫時沒打算計價，
所以例如像後棟B3跟A2的次臥那個”顯性雨遮”，就是直接免費登記在買賣契約書上，
至於其他戶數的”隱性雨遮”，就看交屋之後的產權轉移狀況了。

以上大概是力璞棧的介紹說明，最後來說一下本案的幾個缺點：

1.基地較小：
因為基地小因此無法有大型戶數社區造鎮規劃，喜歡大型戶數社區的人不適合此。

2.公共設施較為薄弱：
這算是精緻小品案。喜歡那種社區有25m水道游泳池/舞蹈教室/電影院的住戶，那此案就可以略過。喜歡多元豐富的公共設施不妨可以自行參考隔壁的禾林。

3.私有中庭較小：
因為基地小，所以私有中庭只有約70P，差不多像個自家後花園這樣。
不過這個案子既然在公七公園對面了，中庭的依賴性就相對低很多。

－－－

本案另外有一個隱藏大機密，知道的人少之又少，
恐怕連建商可能自己本身都還沒發現到，
約兩年後運氣好的本案某11個住戶應該到時候連睡覺都會笑。
不過禾林大概也有２０戶左右也會享有這樣的機密。

這是經過我趁著夜間子時，放棄春宵千金時刻，特地到處勘查幾個地理環境後統計推測發現的，
為了避免投資客知道後胡亂炒作青埔房產所以就不提了，我們還是把重點回歸到建材格局規劃吧。

以上資訊大略說明，之後若有空我也來貼青埔其他幾個案子的公園宅分析文。