有網友想知道「文府硯」的建築成本分析，我不住台南，但剛好有空就把「文林硯」「文海硯」也一起算出來，有興趣的人可以看看與比較，或許能有所收穫。
土地成本的時間利息，從土地購入時起算至完工日，假設在完工日時完銷並全過戶，利息年利率2%，只繳利息，全額貸。
文林硯
「文林硯」實價登錄
「文林硯」使用執照
文林硯。107/03/12完工。RC造。地上24層。地下4層，2棟。共182戶
總樓地板面積43821.59m2
+ 陽台2853.78m2
土地購入
土地購入。101/11/21。1348.3坪。5.33億
+5.5年利息成本，5.32*1.115=5.94億
建物營造
建物營造。隆大。14.66億。建14119.3坪
可售建物單坪成本：
土地5.94億/14119.3坪=4.2萬/坪
建物14.66億/14119.3坪=10.38萬/坪
合計14.58萬/坪
國建財報公佈的總成本為22.55億
22.55-（5.94+14.66）=1.95億（即包含管理、廣告、政府規費、建築師事務費、客變後成本增減......等未知成本）
國建107年報
Page 195/315 總成本
銷售額
車位。262個。約32230萬
店面6間。約22612萬
住家176戶。約263107萬
總銷售額約317949萬。31.79億
文海硯
「文海硯」實價登錄
「文海硯」使用執照
106/05/03完工。基地1008坪
RC造。地上24層。地下4層，2棟。共116戶
總樓地板面積31880.92m2
+ 陽台2095.11m2(使用執照未記錄，但所有權可登記，此為以文林硯為模組的預估值）
土地購入
土地購入。101/11/21。取得798.57坪。2.95億，但文海硯基地為1008坪，未記錄的部份假設成本相同。3.73億
+4.5年利息成本，3.73*1.093=4.08億
建物營造「國建103年報」
三井工程+建國工程。11.3億。建10277.7坪
地下層結構「三井」。其他「建國」
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可售建物單坪成本：
土地4.08億/10277.7坪=3.97萬/坪
建物11.3億/10277.7坪=10.99萬/坪
合計14.96萬/坪
國建財報公佈的總成本為16.97億
16.97-（4.08+11.3）=1.59億（即包含管理、廣告、政府規費、建築師事務費、客變後成本增減......等未知成本）
國建106年報
Page 183/309 總成本
銷售額
車位。193個。約23655萬
店面2間。約5700萬
住家114戶。約183990萬
總銷售額約213345萬。約21.33億
文府硯。預計110/05完工
「文府硯」舊建照
新建照資料是熱心網友提供截圖，要自然人憑證才能看，沒有連結，我也沒自然人憑證，但新舊建照內容數據差異很小。
RC造。地上24層。地下3層，2棟。共186戶
總樓地板面積45565.7m2
+ 陽台2922.73m2
土地購入
土地購入。103/06/09。1810.16坪。12.31億
+7年利息成本，12.31*1.137=14億
建物營造
三井工程。13.16億。建14667.8坪
這塊基地，之前國泰和三井工程有簽過一次合約，但後來解約，我不確定內容，可能只是空約。
解約宣告
107年財報已出來，營建成本確定為13.16億
國建107年報
Page 144 /315 營建成本（永華路）
可售建物單坪成本：
土地14億/14667.8坪=9.54萬/坪
建物13.16億/14667.8坪=8.97萬/坪
合計18.51萬/坪
個人積分：3492分
文章編號：73296227
個人積分：112分
文章編號：73296863
個人積分：5分
文章編號：73298067
個人積分：288分
文章編號：73301342
https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=D0060077&flno=52
不動產估價技術規則第52條可以給大家參考。
所以代銷15-20%，建商利潤15-20%，成本要再加40%以上才會是建商的底價。沒有建商和代銷是佛心事業不需要賺錢養家的。所以當年文海一開賣起跳20+差不多就是建商可以接受的價格，市場反映太好只好再調整價格漲價。
文府硯成本18，開26，大概就是18*1.4=25.2，18*1.3=23.4，大概落在這個區間
起跳26*0.88=22.88
用土地加建物成本來設想建商的底價並不是一個理想方法，因為沒有一個建商和銷售會不賺錢做白工。
個人積分：3492分
文章編號：73303124
史巴托 wrote:
這篇寫的很好，我有...(恕刪)
實際要計入的全部成本太雜，包含建築事務所設計與監造、政府規費、廣告、管理.....太多了，我的算法很簡略，重點是「建案間的互相比較」，用同樣的模式去計算，再靠各建案間的比較，找出數據差異，再來推論建材用料的等級，或是用完銷的案子，去推論新案子的可能成交價。
至於建案的建物營造成本，依國泰的年報來看，它是固定的，少數變動可能是客變或是施工考量追加減預算，例如「文海硯」，參考103年報與106年報。營造工程總價大概就是11.13億上下，但總成本則會不斷續加上去，完工時為16.97億
16.97-11.13=5.84億，這裡面就包含了土地成本、資金利息、廣告........。
細項沒辦法知道，要自己假設和找資料，然後推論可能的數據，也因此有興趣的人還需自行解讀，每個人的答案可能都不同。
國建103年報
Page 133/311。工程合約總價
Page 178/311。總成本
國建104年報
Page 131/306。工程合約總價
Page 180/306。總成本
國建105年報
Page 135/305。工程合約總價
Page 180/305。總成本
國建106年報
Page 139/309。工程合約總價
Page 183/309。總成本
個人積分：3492分
文章編號：73346044
chiafeng20031933 wrote:
文海硯成本比較高，...(恕刪)
單看建物成本，比起「文林硯」「文海硯」都低很多，結構安全不能省，那只能降等房屋的配備了，據我所知也可能是這樣。
國泰的產品規劃真的讓人摸不著頭緒，我不是台南人，不了解當地地段行情，單看土地成本直覺應該是一級地段，但卻推平價配備的房子，真的很可惜，其實若單坪成本加2萬，銷售單價加個2.5萬，配備就可能超越「文林硯」「文海硯」，國泰可能是怕高單價的案子難賣吧。
然而，最近越來越多人喜歡50坪以下「小豪宅」，高單價，低總價，高雄也有許多建商最近都在走這路線，結構、監工買家看不到，但豪華建材灌下去，單價加上去，賣相都超好，國泰在北部也有推這種「小豪宅」，希望南部以後也會推這類建案。
個人積分：16分
文章編號：73346211
個人積分：3492分
文章編號：73346270
小醬鼻 wrote:
請問據樓主所知，房...(恕刪)
轉貼熱心網友分享的資訊，但事實為何，請務必自行查證。
以下都是跟文林比較
1.浴廁石材全部換成磁磚。
2.二樓以上梯廳地坪由石材換成地磚。
3.泳池室內改變為室外。
4.電梯由進口"富世達FUJITEC"的"微電腦交流變頻電壓控制高級電梯"，變成崇友或永大等品牌電梯。
5.客廳走道由120x60進口馬可貝里石英磚變成80x80國產石英磚
6.廚具由Leicht變成Hacker
7.中華氣密窗，跟文林一樣。
8.文林是國產實業水泥，文府是環球水泥。磅數不明。
9.高級防火玄關門配進口高級鎖，變成高級防火玄關門配國產電子鎖。
10.樓板厚度15cm，沒有進步
11.格局規劃和文林硯幾乎87%像，幾乎可以說是抄過來的
12.公設:會客室、服務台、閱覽室、多功能宴會廳、戶外泳池、烤箱、蒸氣室、健身房、瑜珈室。頂樓空中花園、曬被區等等
個人積分：5分
文章編號：73347589
個人積分：2分
文章編號：73349193
從上品、文海、文林，到現在的文府，這個基地方正，也是最大的。照理來說要蓋出一棟超越前幾期作品的案子，絕對是有先天上的優勢。如果國泰還想要高價賣平實的案子，應該要把文府做出口碑，總是要越來越好，擠進台南一線建商之流。
文林完銷，但其實一開始並沒有賣的像文海快，有一大部分原因是快速道路、捷運站的規劃明朗，以及台積三奈米確定落腳南科，才在末期拉尾盤。但這個新案子可能要再觀察看看!
建材配備這部分，就說說電梯吧!國產和進口的確成本就有差異了。如果再是微電腦控制變頻(省電)與一般電梯的差別，那就是把未來的維持與運作成本加諸在住戶的身上(反正電費是住戶繳)。這就看有沒有已購戶或淺在客戶願意跟建商反應，反正正常合約書都會加註同級品或更高級品替代......
不過應該也沒用啦!國建可能不會管，要不要買隨便你們，反正他們可以慢慢賣。至於其他建材配備部分與規劃，就讓大家自行判斷吧!還是忍不住要說一下，這個基地那麼大，一手好牌真的是別把他玩爛了!!現在資訊發達，消費者也很精啊!!!期許國建這個案子能青出於藍，擠進台南一流建商之列，不然就真得可惜了!!!
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