，樓蓋得很慢，表示大家過了快樂豐富的假日再提一個愚見
"一屋換一屋的自住客"，我覺得可以換成"未達目標(最終)消費量"的人，這樣可以涵蓋更多的情境。
目標(最終)消費量：指的是再有錢(或房價再低)，也不會用來買更好更多的房子(大小、地段、社區、為小孩、為孫子，...為房客?)
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himan.chen wrote:
一屋換一屋通常是小換大， 舊換新， 通常是越買越貴越好， 假設你現在只買的起1000萬， 你10年後想換的房子現值2000萬！ 目前價差1000萬， 你希望房價漲或跌？一樣漲 30%， 你房子賺300萬， 對方是漲 600萬， 10後你想買他，價差是變1300萬！因為一開始 base (總價）就不一樣。 反之，跌30%， 損失300萬好心痛！對方更痛！ 但兩者價差變成只有“700萬”， “真正的自住客”， 你希望房價漲或跌？...(恕刪)
換一個算法可能更清楚、更實際：
現在買1000萬，等於自備款300萬，貸款700萬(20年)，每月房貸負擔約3.5萬（2%利率）
10年後，若用本息平均攤還，貸款餘額仍有約385萬
假設10年後房價漲30%，現有的房價等於1300萬，扣除貸款餘額，賣掉後有915萬的現金在手上(雜支成本不計)
假設全拿來當自備款，買了2600萬的房子（10年前價值2000萬）
仍得揹1685萬的房貸，等於每個月房貸暴增到8.4萬元
假設10年後房價跌30%，房價剩下700萬，扣除貸款餘額，賣掉後只有315萬元的現金（等於10年繳下來，本金幾乎都沒有增加）
假設貸款成數談到77.5%，買了1400萬的房子（10年前價值2000萬）
然後揹1085萬的房貸，等於每個月房貸負擔約5.4萬
兩者每個月房貸負擔相差了3萬元，對薪水族可是一筆大數字
所以理性來算，想要一屋換一屋的「換屋族」，由於未來仍是買方，房價下跌較有利
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但「真正自住客」，想住在現在的房子一輩子，就會希望房價漲
繳完房貸、財富自由那一天
擁有1300萬的淨資產，總比剩下700萬的淨資產爽多了
不需賣掉
老了拿去貸「以房養老」，每個月的生活費也會優渥將近一倍～
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殺破狼～丹 wrote:
擁有1300萬的淨資產，總比剩下700萬的淨資產爽多了
不需賣掉
老了拿去貸「以房養老」，每個月的生活費也會優渥將近一倍～...(恕刪)
這方面說一下個人的看法。
前一陣子就有推「以房養老」，但結果並非很順利。因為價值認定的差異。
普通房貸，銀行可以用市價估算(8折)，因為最後流回銀行處裡(法拍)的比例真的不多，多貸就多賺利息。
可是「以房養老」最後幾乎就是流回銀行處裡(銀拍)。不足部分以後還不能繼續追討。
這時候估價就不會用目前的市價估算，必須要算到以後好幾年的變動風險，並且還要如壽險業一般的列入租金的考量。
這就是目前「以房養老」推動上認知的差異。貸方認為目前市價1000萬，為何銀行是用500萬去算，而不是用800萬去算？
所以房屋市價的漲跌會100%反映在一般房貸，但可能只會一半反映在「以房養老」。
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殺破狼～丹 wrote:
那更得期待房價上漲了
市價1300萬還能有貸款650萬，每個月據我了解應該可以月領個1.6萬左右（如有錯誤請指正）
市價700萬就能貸個350萬，每個月就只剩月領個8千多元
您誤會我的意思了，您的說法就是100%反映市價。
50%的反應是，1300萬比1000萬增加30%，但是以房養老只能多貸15%。700萬比1000萬少30%，但只會少貸15%。
700萬和1300萬只差30%左右不會是一半。
當然以上只是假設值，來說明變動性非100%。實際狀況銀行還會要加入很多該考慮的變動因素。
另舉一個例子說，壽險業有投資房地產的投報率限制。這個限制恰好限制了他承辦以房養老的貸出金額。因為這個限制，壽險業必須用該屋的可能租金為底反推貸款額。不能純依市價為貸款依據。
PS.貸款額確認後，領的錢也會因年紀而不同，年紀越大的人領越多。
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pyang3 wrote:
這裡有自住客覺得現在住的這間房子是這輩子的最後一間嗎？
這輩子都不會再換屋？
好像不可能耶
所以房價跌應該是眾望所歸了耶...(恕刪)
Bingo! 不只自住客，跟像你這樣的世代包租公都應該希望房價跌才有利， 房價漲只有對不斷買賣的投客有錢人有利， 有錢人投資手段很多， 就算不靠買賣， 也會利用高房價低利息進行套利， 就像我那同事的例子， 一般只想安身立命的小老百姓，不敢去玩這種套利投資，希望房價漲，無疑再幫有錢人投客抬轎， 他們反過來再拉抬房價再墊高你的生活成本， 這不是再劫自己的貧去濟富人的富。
假如房價漲對80%的自住客一樣有利， 那我原文的曲線就該是跟富人一樣有相同的斜率，起碼也該有一半（如果扣掉有價證卷獲利）， 不該是平的。 房價漲了15年， 是有錢人越過越好還是一般的平民百姓！？？連湯都沒得喝！
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