新聞轉載：房價修正且低利 6成民眾想進場購屋＋小心「優惠」變「憂匯」＋

【中央社╱中央社台北16日電】

2009.04.16 09:04 pm


根據房仲業者發布的第一季購屋趨勢調查，全台有高達60%受訪民眾想進場購屋，較上一季增加，顯示在房價修正及低利環境下，民眾等待入市意味濃厚。

永慶房仲集團今天發布第一季購屋趨勢大調查，調查顯示，全台有高達60%民眾想進場購屋，較上一季的54%增加，且已連四季增加，與去年總統選後的60%不相上下。

永慶房仲集團表示，儘管景氣略有回溫跡象，但仍有57%民眾認為未來三個月房價會小幅下跌，顯示在整體經濟景氣尚未完全復甦下，民眾仍預期未來房價會小幅修正盤整。

業者建議，屋主開價仍不宜過高，房市要持續擴量築底，底部成形後才有復甦可能；若屋主開價過高，將拉長房市底部盤整時間，延緩未來房市復甦。

另外，值得注意的是民眾對未來三個月房價看法，有57%的民眾認為「小幅看跌」，較上一季調查的56%小增 1個百分點；對未來一年房價看法，「小幅看跌」的比重為43%。「大幅看跌」未來三個月房價比重為20%，較上一季的26%減少 6個百分點，顯示買賣雙方對於價格認知有逐漸接近的趨勢。

淡江大學產經系副教授莊孟翰指出，通常景氣循環是整體經濟前景要先看好，股市提前反應，房市才有向上攻堅力道。目前台灣失業率仍居高不下，股市只有短期急單效應支撐，長期景氣仍未完全明朗，房價短期缺乏向上攻堅的動能。

莊孟翰建議，目前中古屋及預售屋的賣方在心態上最好還是保守為主，不宜過度開價，以免乏人問津。

永慶房仲網針對23萬名會員以E-mail方式進行購屋趨勢大調查，回收有效問卷1683份，在95%信心水準下，抽樣誤差為正負2.38%。
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請看下面的新聞！

房貸可達九成 民眾:買了沒錢繳
股市回溫激勵房市，加上政府2000億房貸再加碼、許多銀行決定調高房貸貸款成數，最高可以貸到九成，不過有民眾說台北房價還是貴，買了房子也付不出房貸。

　　景氣低迷了大半年，房市終於漸漸回。最近看屋買屋的民眾，比過年前多了一成。加上政府的2000億優惠房貸，五月一號再加碼，銀行看準時機，決定調高房貸的貸款成數，從去年的七成五，調高到八成，希望降低民眾準備自備款的心理壓力。


　　以台北市一棟一千萬的房子來算，扣除優惠房貸350萬，過去跟銀行貸款七成，可貸400萬，每個月要付兩萬多的貸款，如果提高到八成，可以多貸50萬，不過，每個月要付本金利息，也多了將近三千塊。


　　不只民營銀行蓄勢待發，官股行庫，甚至將房貸可貸成數提高到九成，只要民眾信用好、收入穩定，或房子地點在捷運站附近，就可以輕鬆入住，成為有房階級。(記者 謝安安 賴文忠 報導)
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新聞，真的很特別。。。。不知道是否可以解讀為，這些想要進場購屋的～全部都是沒辦法繳款的人？
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為了避免浪費資源，我把另外看到的新聞放在這邊！並且可以請大家討論一下，還有看看專業人士如何說房貸的事情！另外加上自己的想法＋評論（01管理員還要說我是浪費資源嗎？）

小心「優惠」變「憂匯」李雪雯 2009/04/16 11:42

由於2008年9月增撥的2,000億元優惠房貸，利率降至史上最低的1.325%，僅剩113億元額度。因此，為了提振國內房市景氣，政府又加碼批准新一波2000億元優惠房貸補貼民眾0．7％的房貸年息，民眾自行負擔1．325％的年息，並將自5月1日起實施。（我是不曉得詳細的啦，但是如果新的2000E是專門再說新買屋的人才有這樣的優惠，而不是讓之前買房的人，可以轉貸的話，那我會認為政府在xx建商。。。

消息一出，大多數房屋仲介業者對於政府所推出的優惠房貸措施均表示肯定，一致認為這將有助於持續加溫，從今年2月便開始逐漸恢復的房地產市場買氣。更有預測指出，這項措施有望創造4600至4700億元的購房總額。（看起來很像只有之後買房的人才有這個優惠）

另外，大型行庫看好，其中台銀、合庫已分別準備爭取約200億元，全國唯一的土建融專業銀行土銀，則準備爭取240億額度，合計將吃下超過3成比重，大型行庫主管認為，至少可創造出4,000億元的乘數效果帶動商機！

照理說，這應該是民眾群體起立並鼓掌叫好的「德政」，但筆者卻想提醒一般小老百姓：這個「優惠」，很有可能變「憂匯」，為什麼呢？因為首先，這些看似有利平民百性的優惠措施，卻有著限制性的著假相。（媒體，建商，銀行似乎都不會強調這些的）

根據媒體的報導，各行庫為了搶奪這一波優惠房貸的生意，準備調高原本民眾貸款的成數。在金融風暴延燒之際，銀行擔心放款會變為呆帳，早期最高可以貸至九成的房貸，都已經大幅縮水到只有七成左右。除此之外，凡是小套房的案件，也成為銀行的「拒絕往來戶」。

而在新一波優惠房貸出爐後，各銀行也都摩拳擦掌，搶食這塊市場大餅之際，卻是有優惠的「但書」存在。據了解，如果想要讓房貸成數能夠高達八、九成，必須符合「物件位於抗跌的精華地段」，以及「身份是專業人士或公教人員」等標準。（不曉得建商，專業投資客算不算在這裡面？他們也是專業人士喔！）

所以，能真正從政府優惠房貸政策中「獲利」的人，還是那些根本不愁買不到房子的人，以及絕不可能將房價打折出售的建商，而不是真正有住房需要的天下寒士。

其次，優惠的背後潛藏著不少的陷阱。君不見這一波金融風暴的濫觴，就是來自於「銀行過度放款給債信不好的人」。何謂「債信不好的人」？就是收入不是頂高，工作前景也並不怎麼明確的一群人。

這群人本來該是政府國民住宅政策下，必須照顧到的一群，但是政府卻只是持續地用人民的納稅錢去補貼建商及銀行，但民眾購買房子的負擔卻依舊有增無減。而在遇到百年難得一見的金融風暴，各金融機構開始信用緊縮之後，這一群原本付房貸就已經很辛苦的有殼族，便成為第一波被掃地出門的犧牲者…。

下面這個是很重要的部份！！平民如你我，最需要在意的！也是人數最多的人！也是投票時的majority

第三，以月薪3萬元的上班族為例，假設負債金額控制在收入三分之一（1萬元以內），並以房貸年利率1.325％為例，可以推算的購買房價約是222（貸款九成）~333（貸款六成）。

以這樣的房價數字來看，部分地區的中南部民眾，或許還算是可以買到兩房甚至三房的產品；但如果在台北市，大約就只能買個10坪的「小窩」（事實上，扣掉公設之後，室內大概只有6坪左右）。

但以目前多數銀行不願承作小套房來看，除非民眾有本事買大坪數的房子（這樣又會增加自己的負擔），否則，想要一圓有殼之夢，恐怕也只是紙上談兵的奢談。

因此，對於想要利用這一波超低利率買房子，但卻不想讓「優惠」變「憂匯」，筆者還是有以下幾點叮嚀與建議：

一、目的：如果是自住型屋主，又有很穩定的工作收入，只要貸款的本金及利息可以負擔，價格也能接受，任何時間點都是買進的時點。但如果要投資，就不得不看一下以下的資料。

根據主計處2008年所公佈的最新數據顯示，全國住宅自有率已經創下88.14％的歷史新高，也就是說100個家庭中，有88戶已擁有自己的房子。而在全台23縣市當中，有10個縣市的住宅自有率已超過9成，其中尤以新竹縣最高，達95.18％；最低的城市則是嘉義市的80.5％。

以上數據的重要性在於：如果房子已經多到差不多一家一戶的時候，想要賺轉手價差的投資客，還能夠有多少議價的空間？假設未來很難賺到買賣價值，房地產唯一的出路就是出租。

只不過，在台灣人口負成長的趨勢未變之前，除非是特殊又特殊的個案，每年想只靠出租的收入，而能有穩定而不錯的收入（特別是經濟不景氣時代，就算是做頂樓加蓋或違法分隔成多間套房出租，獲利率可能也很難盡如人願）。

二、價格：對於想賺房地產轉手價差的投資客而言，以低於市場的價格買進，才是未來能穩賺不賠的基礎。但同樣地，從整體房地產市場的趨勢— 「未來可能只有商用不動產會有小幅的漲幅，豪宅價格也可能只能回漲到原點，而一般房地產價格可能還達不到起跌點」來看，投資客如果挑不對標的，想要賺到買賣價差的機會，恐怕是難上加難。

三、負債比率：事實上，不管貸款成數是六成、七成或八成、九成，都只是決定房貸族還款金額高低的變數。而不論是自住或是投資，民眾最該關心的是：是否對於自己還款能力過於自信，而忽略了潛藏的負債風險？筆者認為，金融風暴後一波波的法拍屋浪潮，應該是想要一圓購屋夢者，最應思考的課題。（法拍屋才有可能讓人在以低於市場的價格買進！！請參考第二點！）

四、還款能力：金融風暴之後，全球經濟及工作生態都跟著改變。原本建構在「未來20年有固定還款能力」的房屋貸款基礎，也將因為工作的未來不再單一且明朗，而面臨極大的挑戰。也就是說，凡是從事沒有保障，隨時可能被裁員、減薪、放無薪假的工作者，更應該小心謹慎地踏出購屋計劃。