台北市都更風潮正在興起 有望在10年後引降房價

台北市都更風潮正在興起　有望在10年後引降房價
文／胡偉良
截至今年3月底止，台北市屋齡40年以上的住宅，其占比由十年前的17.9%增加至50.7%，而戶數則由十年前的15.7萬戶增加至46.1萬戶。若以屋齡60年為住宅的堪用期限，則未來20年內，台北市平均每年有2.3萬戶需要更新重建。其中自用住宅占比72%，亦即平均每年需要更新1.66萬戶，此為去年台北市拆除戶數2,003戶的8.3倍。由此可見台北市老屋改建的迫切性。台灣其他縣市雖然情況稍好，但也都同樣面對老屋急待更新的問題。 實務上，由於多數民眾不具備營建相關知識，故走自辦都更時困難重重，很難有具體成效。因此，從2002年迄今，台北市此類案件占比甚至不到5%。而政府的公辦都更數量更少，像去年台北市40個都更核定案件中，只有四個是公辦都更。由此可見，民辦都更是當前都更重建的主流。只是民辦都更從申請到核定的審議時間平均耗時6年，這也是當前都更推動的很大瓶頸。 截至今年3月底止，台北市屋齡40年以上的住宅，其占比由十年前的17.9%增加至50.7%。
太多建商同時參與的建案反而容易破局
一個改建案如果有太多建商同時涉足競爭，極大比例都會破局，因為一個改建案要成功，走都更程序時需要有80% 以上的住戶同意，若走危老改建程序更需要有100% 的同意比例。因此，若有很多建商同場較勁，在住戶各有所好的情況下，就會很難達標形成選商的共識。尤其有些建商抱著「寧為玉碎 不為瓦全」的心態，自己做不到就搞破壞，導致改建破局，這種情形在當前的市場上，屢屢可見，這也是改建困難的地方。像我碰到的一些個案幾乎都是如此，這些衆人逐鹿的改建案，迄今改建之路看來都是遙遙無期。反之，有些改建案看來雖然不那麼熱門，但只要找對廠商，往往可以快速成局，這可能也是和一般人的認知有所不同。
台北市的大都更時代來臨
台北市目前實施的都更八箭，除了「希望」能夠加快審議速度外，也給了充分的容積獎勵，有助於住戶分回的增加；另方面透過多給獎勵，也要求改建在建築規格、公益性的節能減碳上有所提升，我認為是漂亮的雙管齊下的做法。 現在台北市的危老都更市場已經出現爆發性的成長狀態，大多數蛋黃及蛋白區域40 年以上的老房子都在談危老或都更改建，尤其是63年以前蓋及取得執照的老房子幾乎都可以輕易取得30%的額外容積獎勵，讓「室內一坪換一坪變成可以達成或相距不遠的目標」，就像天上掉下來的禮物，民眾當然都蜂擁而上，短期內，都更的需求大增，以我們公司（品嘉建設）為例，幾乎每週都有住戶打電話給我們，尋求一起合作改建的機會。 我個人也很正面的看待這種情形，在都更案量愈來愈多的情況下，改建的條件會愈趨合理，住戶漫天要價和釘子戶現象都會改善，而在「新房供應量不斷因老屋改建而增加」的情況下，房價有可能因而受到壓抑而趨於合理化，我覺得，這才是未來房價可以走向合理正常化的時候，而不是現在政府這樣的狂打、猛打的「打房政策」所能奏效。 假設2年的整合期，2年的審查期，4年的興建期，那麼8年後供需量開始大增，10年房屋增量效應顯現，房價回落現象擴散，這才是真正合理房價的開始。

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