搶救屋況慘烈的三十年老房屋[2015.12.01最後一塊拼圖-正面外牆防水漆施作]過程[圖多慎入]

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非常感謝!!
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本來店面與住家是分開的
夫妻倆來回奔波也習慣了
但為了迎接即將出世的小BABY
最近打算把店面與住家結合在一起
希望做生意的同時
也能兼顧親子生活

湊巧自己的岳父有間房子可以租我們
地點還算是可以
雖不是做生意的一線區段
但也還算是二線區段

房子本身是三十年的老透天厝
屬於老房子常見的窄而深的格局
店面條件也還勉強符合
雖然面寬不夠
就看能不能靠設計來克服

諸多現實條件的考量下
還是開始決定搬家
至少跟自己家裡人租房子
房租好談
裝潢等設施也比較敢花錢施做下去
做起事來也比較踏實
不用擔心太多事情

不過原先的屋況並不是很清楚
現有的房客是拿來開洗衣店
也不方便進入查看
只聽了岳父說以前的屋況
知道老房子難免要裝修
心裡已經有準備了
結果真的可以進場查看時
我跟我老婆還有岳父三個人在現場傻了眼
久久不能說出話來.....

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2010/05/29
搶救屋況慘烈的三十年老房屋[2015.12.01最後一塊拼圖-正面外牆防水漆施作]過程[圖多慎入]
全棟外觀
這是一開始的第一印象
是早就做好心理準備的部分
磁磚剝落一大片
窗戶也大概都要全換
開始花錢了


搶救屋況慘烈的三十年老房屋[2015.12.01最後一塊拼圖-正面外牆防水漆施作]過程[圖多慎入]
一樓騎樓
騎樓的鋁企口天花板
被房客弄的變形
得處理一下
還好是小錢


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一樓店門口
緊張緊張
開始進入室內空間了
上頭是氣窗的樑
店面已經太窄了
所以門高要挑高些
這根樑可能須要打掉
到時候可能須要請人評估結構看看
要拆的話就是一筆費用了


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一樓店面空間
未來要作店面的空間
看來還好
只要裝潢下去就好
也是要錢解決


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二樓浴室外
這個瓦斯熱水器的位置大錯特錯
一定要遷移
還好是小錢


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二樓廁所
看到這
心裡疼一下了
得打掉重鍊了
這不是小錢可以解決了


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二樓廁所天花板
還好天花板看起來沒有壁癌跡象


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三樓廁所
現場看更髒亂
開始覺得不妙了


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三樓廁所天花板
這間問題大了
應該是有壁癌了


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二樓前面房間
這棟房子唯一的好處是都有大面採光
但相對來說
窗戶的錢也不少了


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二樓後面房間
開始接受震撼教育
房客說這下雨時
水是直接從紅色圈圈處流進來


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二樓後面房間
鋼筋已經外露
強烈懷疑我岳父買到海砂屋了


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三樓前面房間
基本上每面靠窗的牆
都是這樣的狀況了


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三樓前面房間
連插座都流出鏽水了
管線鐵定要全屋重拉比較安全了
這又是很大筆的花費了


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三樓後面房間
連門框水泥都裂開了


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三樓後面房間
牆壁已經有明顯的裂縫了



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三樓後面房間
同一面的窗戶與牆壁狀況


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三樓通往二樓樓梯
走在裡面怎麼感覺好沉重啊


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四樓通往三樓樓梯
感覺我的人生好黑暗啊


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四樓前面房間
一層比一層糟糕
對面是個國小
視野雖然好
但小朋友吵鬧的聲音是很恐怖的
可能需要做到隔音窗了


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起重架
來張特寫
澎湖的"鹹水煙"夠厲害吧(空氣中的水氣與鹽分超高!!)



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起重架
房客還把起重架直接釘在地面磁磚上


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四樓後面房間
四樓通往陽台的後門
門框水泥壞得更嚴重


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四樓後面房間
打開門看到陽台外面的陽光
此時忽然覺得人有點昏眩了
可能受了太多驚嚇了


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四樓後陽台
兩顆兩噸的大水塔
此時我岳父他老人家已經經不起嚇
看了自己的房子現況傻了眼
說不出話了
(基於保護當事人把驚惶表情馬賽克了)


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四樓後陽台
磁磚已經剝落
難怪下面樓層都會漏水了
這邊又是大工程了


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兩噸水塔
兩顆大水塔的後面
隔壁鄰居施工時
竟然水泥灌到我們陽台來
我懷疑排水孔應該已經塞死了


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四樓頂樓
預估上面水平面也得做一下防水工程了



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一樓廚房雨遮
老舊到會滴水
得拆掉重蓋


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一樓騎樓雨遮
上面滿滿都是牆面掉落下來的磁磚


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外牆
整棟後面外牆都沒有做防水
不過爬文之後
好像有的說法是垂直面做不做防水並不是那麼重要
這方面不知道有人可以提供寶貴建議嗎?


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四樓陽台
忽然覺得有股頹廢美


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三樓外牆
外側磁磚
已經開始剝落
看來早晚也是要處理了


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第一趟進去的時候
真的傻眼
連相機帶了都忘記要拍了
可能是不想去面對這事實
這些照片是第二趟回去時
才鼓起勇氣拍下這"兇案現場"啊

接下來得打起精神
努力在未來三個月
處理好所有屋況

常常在01上爬文
也很羨慕大家都有裝修的開箱文
沒想到我的第一次開箱文
會是這麼慘烈的

不過因為在01吸收了不少知識
至少處理起來不會那麼手足無措
所以也希望在處理過程中
能貢獻自己的經驗

也期望各位大大
有甚麼好點子可以提供一下了
感謝!!

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2010/06/06
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四樓陽台
兩顆大水塔拆走了


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四樓前面房間
起重機也拆走了
事後發現
外牆磁磚是被它的起重機塑膠籃長期撞壞的


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二樓廁所
堆放在裡面的東西也搬走了
不過真的很髒


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二樓前面房間
堆放在裡面的東西也搬走了
不過真的很髒


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一樓半的小房間
堆放在裡面的東西也搬走了
不過真的很髒


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一樓
堆放在裡面的東西也搬走了
不過真的很髒


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一樓
堆放在裡面的東西也搬走了
不過真的很髒

除了房客把東西搬走外
也陸續利用時間找了相關配合廠商來估價
依照他們進場時間排列如下
不確定正確流程是否是這樣
僅供參考
1.水電
2.拆除
3.土水泥作、防水
4.木工裝潢
5.衛浴設備、磁磚
6.鋁窗規畫

房屋裝修開始在陸續進行中
感覺的跟時間賽跑的壓力了
然後我覺得最重要的一點
是要先跟鄰居善意溝通
以免大家日後為了裝修壞了關係
畢竟千金買屋萬金買鄰
我也直接跟連棟的隔壁鄰居說明我們會裝修動工的部分
也承諾如果因為我們裝修過程造成的損害
我們一定會幫忙修補
鄰居才稍稍消除他的緊張疑慮
不過參觀他們家中時
發現他們的瓷磚年的很不牢靠
他自己手一拉
就掉了四片邊角磁磚
(因為他原先想證明房屋很堅固)
看他這種屋況
應該我們一動工他們家很多地方都會受損了
我猜要撥一筆預算在鄰居房屋的維護上了


等待報價的過程
自己丈量了一下全棟尺寸
並用Google SketchUp簡單畫了一下立面圖
好跟老婆討論房子空間該如何整理運用
搶救屋況慘烈的三十年老房屋[2015.12.01最後一塊拼圖-正面外牆防水漆施作]過程[圖多慎入]


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2010/06/10
今天閒閒沒事
去"新"家整理了一下
把四樓那些陳年木作
還有各樓層滿是塵蹣的窗簾全部丟掉
簡單的掃了一下四樓平面的塵土
竟然就堆滿一個小水桶
真是嚇死我了
這些過程太過"噁心"
我就不PO圖了

流了一身汗後
跑去二樓浴室洗個冷水澡
為了要進浴室
還特地板浴室地板與浴缸刷洗一番
雖然即將要拆掉了
但不洗一下
我連穿拖鞋都不敢進去

一刷下去
竟然全部是青苔
真是害我差點喊出oh~my god~
沖洗下去時
流入排水口的髒水竟然是棕綠色的


就在洗完澡一身清涼時
享受勞動後片刻的休閒
抱著愉快的心情
要踏上歸途時
我們這邊忽然下了一陣大雨
忽然我聽到二樓房間有淙淙水聲
一看
差點暈了過去
我之前照片畫紅色圈圈的位置
竟然開始噴出小小的一道水柱
沒幾秒鐘積水就如照片裡的畫面
搶救屋況慘烈的三十年老房屋[2015.12.01最後一塊拼圖-正面外牆防水漆施作]過程[圖多慎入]

回到店裡享受涼爽的冷氣時
正在苦思漏水大作戰的計畫時
沒想到我們現在住家的房東
還自己上了門
此時又來了一個晴天霹靂的消息
竟然是請我們八月初租約到期時就要把房子歸還

本來時間抓的綽綽有餘
想說正要跟房東談談租約到期時
想要簽個短期租約
這下真的體會到計畫趕不上變化這件事了

最麻煩的是老婆的預產期還在九月底
這下可犯了老人家懷孕期間搬家的忌諱
老婆又好不容易有這一胎
而她又是比較容易緊張的人
我都不知道該說甚麼好了

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2010/06/15
趁著有空閒的時間
自己下海當苦力
搶救屋況慘烈的三十年老房屋[2015.12.01最後一塊拼圖-正面外牆防水漆施作]過程[圖多慎入]
四樓廢棄物
獨力一人慢慢搬下來的


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從四樓牆壁開始用砂輪機慢慢拋除壁癌
預算很吃緊
能省則省
只好用時間跟體力換取金錢
有夠累的


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自己當抓漏的
強烈懷疑是這支排水管造成室內漏水


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灌水測試
結果二樓室內壁面果然開始"天降甘霖"

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這邊也灌水看看
結果這邊是造成三樓室內壁面漏水


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拿了梯子爬上頂樓
發現這邊的隔熱磚壞得更嚴重
看來又要追加預算了

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2010/06/17
拆除作業開始進場
今天開始動工了
一到現場
嚇了一跳
我問了負責土水的許師傅
來這麼多人啊??
許師傅很帥氣的回答我說
你說趕時間啊
就多叫些人來趕囉

基本上是每個樓層至少一位師傅在負責
不過從動作的熟練與否
看得出來是師傅還是學徒


搶救屋況慘烈的三十年老房屋[2015.12.01最後一塊拼圖-正面外牆防水漆施作]過程[圖多慎入]
一樓大門鐵門拆除

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一樓磨石子地拆除

搶救屋況慘烈的三十年老房屋[2015.12.01最後一塊拼圖-正面外牆防水漆施作]過程[圖多慎入]
一樓半的小閣樓
木作與窗框拆除

搶救屋況慘烈的三十年老房屋[2015.12.01最後一塊拼圖-正面外牆防水漆施作]過程[圖多慎入]
二樓廁所拆除


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三樓廁所拆除

看了人家專業的進場
發現有些錢還是要讓人家賺
我自己這幾天的進度
根本抵不上人家20分內的效果


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2010/06/17下午進度
說真的
這批師傅的進度遠超出我原先自己預估的
回到現場
整個拆除作業大概已經進行一半以上了


搶救屋況慘烈的三十年老房屋[2015.12.01最後一塊拼圖-正面外牆防水漆施作]過程[圖多慎入]
二樓浴室快要滿出來的廢棄物


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三樓浴室比較高
還得搭鐵架


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陽台磁磚應該是明日的工程
先在隔界處畫清界線


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三樓冷氣拆除中


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二樓泡水的木櫃整座拆除了
可惜了
當初用的也是很好的實木


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看出去的景觀還真不錯


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一樓後面打掉的水缸


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本次拆除作業最主要的項目之一
門口的橫梁


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拆的時候我不在
不過應該是驚天動地才是


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拆下來的廢棄物先堆在這個房間裡
等候清運


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未來一樓的店面

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2010/06/18
拆除作業繼續

搶救屋況慘烈的三十年老房屋[2015.12.01最後一塊拼圖-正面外牆防水漆施作]過程[圖多慎入]
門口的鋼筋也切除掉了
這樣門面看來在視覺上高了許多


搶救屋況慘烈的三十年老房屋[2015.12.01最後一塊拼圖-正面外牆防水漆施作]過程[圖多慎入]
一樓後方浪板拆除


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三兩下就被拆光了


搶救屋況慘烈的三十年老房屋[2015.12.01最後一塊拼圖-正面外牆防水漆施作]過程[圖多慎入]
頂樓地面隔熱磚已拆除


搶救屋況慘烈的三十年老房屋[2015.12.01最後一塊拼圖-正面外牆防水漆施作]過程[圖多慎入]
一樓水塔已清除乾淨


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2010/06/19
水電師傅進場

搶救屋況慘烈的三十年老房屋[2015.12.01最後一塊拼圖-正面外牆防水漆施作]過程[圖多慎入]
開始配浴室管線


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特地從台灣訂來的防水建材
也是在01上面爬文找到的
問了澎湖這邊所有施作師傅
真的沒半個人知道


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與原廠的郭先生討論過
很熱心的幫我計算所需要數量
我原先自己估計是這些的四倍量


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2010/06/21

搶救屋況慘烈的三十年老房屋[2015.12.01最後一塊拼圖-正面外牆防水漆施作]過程[圖多慎入]
追加工程
當初水塔拆除沒估到
只好再請人來一趟


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沒想到一個小小的水塔就有這麼多的廢棄水泥塊


搶救屋況慘烈的三十年老房屋[2015.12.01最後一塊拼圖-正面外牆防水漆施作]過程[圖多慎入]
水電師傅帶來的工具
現場可以製作熱水管的螺紋


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請小怪手來挖排水管


搶救屋況慘烈的三十年老房屋[2015.12.01最後一塊拼圖-正面外牆防水漆施作]過程[圖多慎入]
水電師傅配管中



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2010/06/22

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請人抽水肥
化糞池很小
不到幾分鐘時間就抽完了


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請水電師傅把漏水源頭封住


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改成這樣應該就阻斷第一道漏水問題了


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浴室重新配管


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部分配管走明線
節省些開銷


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廚房配管走明線
到時再用流理台遮住
節省些開銷


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一樓原先水缸的位置
這裡收集所有管線排水後
再送至前門戶外水溝


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後面新增的部分改成用連結方式
以免圖片太多造成開啟頁面太慢
就請各位點連結了!!
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壁癌拋除大作戰2010/07/01更新
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2010/06/23水塔與水泥等吊掛作業
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2010/06/25客用廁所與窗框架設
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2010/06/27窗框填漿與頂樓第一層防水
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2010/07/01頂樓陽台重鋪水泥完工
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2010/07/05水電與土水收尾
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2010/07/06店面鋪石英磚
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2010/07/07土水作業完成
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2010/07/08店面裝潢進場
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2010/07/09屋頂浪板安裝完成
2010/07/09快速捲門安裝完成
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2010/07/10油漆作業與氣密門安裝
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2010/07/11木作進度
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2010/07/12浴室門完工&木作進度更新
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2010/07/13油漆作業收尾&木作進度更新
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2010/07/14燈具&冷氣安裝
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2010/07/15店面電力配線
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2010/07/16頂樓防水DIY完工
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2010/07/17廚房設備進場&木作進度更新
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2010/07/20洗衣間完工&濾水器安裝
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2010/07/21木作進度更新
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2010/07/23流理台&淨水器&冷氣安裝
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2010/07/27屋漏偏逢連夜雨再添一樁
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2010/08/01全棟窗戶塞水路
2010/08/01木作裝潢退場
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2010/08/02騎樓雨遮漏水處理
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2010/08/03木作染白處理
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2010/08/04窗簾&鐵窗安裝
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2010/08/11木作染白處理II&III
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2010/08/12塑膠地板安裝
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2010/08/13玻璃安裝
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2010/08/17保險櫃搬移
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2010/08/17招牌吊掛
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2010/10/25店面開市
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2010/11/15店內裝潢完工
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入住狀況後續更新
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2012/08/17-頂樓塗隔熱漆

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2014/03/01二次防水施工

2014/07/26-隔壁頂樓防水

2015/12/01最後一塊拼圖-正面外牆防水漆施作
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看到你岳父的房子...真的..真的...不妙喔...

這不只是裝潢的錢....光基礎建設就要花不少...

問題還不只是這樣...

鋼筋都露出來了..這房子的結構要仔細檢查檢查..三十年的房子.鋼筋就露了.

不只單單是壁癌就造成的問題..


你必需面臨到另一個決策的問題..就是這間房子是租的.

還是跟你岳父租...基礎建設要不要花大錢修...假使要修..

錢誰花...你出還是你岳父出..自己親人不好談......

錢自己出的話.要花多少錢..你打算住多久...結構問題這麼嚴重.你住的安心嗎..



不好意思..我都想到現實面的問題...
大大這簡直是重災區了啊~打算花多少小朋友去弄啊!我想1000張小朋友應該跑不掉啦!

不過硬體弄得好一點,裝潢就可以省一點,至少住起來也舒服安心一點啦.....

但是還是被大大的照片整個嚇到...
太可怕了~

鋼筋外露、滲水、璧癌、龜裂幾乎就是我看房直接否決條件大集合

有沒有考慮租其他間...至少整修費用和租金上可以省下不少...

除非將來可以限定繼承給你的話...
trouble.tw wrote:
太可怕了~鋼筋外露、...(恕刪)

大大您要不要原地重建.....這屋況...
換一間比較快…
要不然就整間打掉重蓋…
是重蓋哦,不是重練…!!
whp5241 wrote:
換一間比較快…要不然...(恕刪)

沒經驗,不知道要重練還是重蓋比較划算,
不過期待樓主你之後的轉播~~~

大酥團最高絕學,無視大法,,,
現實面的問題
都考量過了
畢竟有做生意的朋友
應該都很有看房東臉色的經驗
難得地點還過得去
又離原來的店面不遠
顧客比較帶得走
其他條件只好想辦法克服了

關於基礎工程
其實岳父岳母也都開口要我們弄好一點
說是我們自己要住的房子
不要太省
該花則花
他們會贊助
岳母甚至也說不需要房租

不過我與老婆的個性都不喜歡欠人情
在自己能力範圍內
還是希望自己出這筆費用
我們連房租也是要照付
反正前個房客多少
我們就付多少

雖說基礎建設應該是房東要負責
但畢竟當初也是我們主動請房客搬走
改成讓我們入住

而且身邊看太多例子
親人之間卻為了錢財爭奪
甚至反目成仇的都有

我們對長輩的心意都有感受到
已經足夠了
人生在世
有時候可以不要為錢計較
就是很幸福的事了

很感謝您的建言

gimewu wrote:
看到你岳父的房子.....(恕刪)



哈哈
就算在裡面翻到屍體我都不意外啊

我都跟老婆安慰說
這間屋子是房屋重建的最佳範本了
我自己是這麼苦中作樂的
我抱著能把01上學習到的知識
用來整修這間房屋

我們當初預估整修加店面裝潢加招牌等等
要在150萬左右搞定

進去看了以後
有點擔心250萬都還搞不定啊!!

基本上這次裝修
是以入住十年來規畫
攤長期來看
應該就不會那麼痛了

基本上可能會把預算都拿來做基礎工程
油漆跟防水可能都得自己DIY了
家具則是不敢想了

chehwa2000 wrote:
大大這簡直是重災區了...(恕刪)



我們有算過租金
現有店面65000元/月(未調漲前)
現有住家15000元/月(含管理費)
-
住店合一25000元/月(不用調漲)
------------------------------------
每月現省55000元/月

我們顧客又以熟客為主
初期頂多損失1/3業績
仔細衡量後
還是值得投入

trouble.tw wrote:
太可怕了~
鋼筋外...(恕刪)




有估算過
因為它是連棟建築
真的要拆掉
鄰居一定會氣到跳腳
建管課的朋友也不建議
說一定會影響鄰居結構
而重新計算的建蔽率也不划算

而整棟重建的費用
一定遠超過整修費用
而且施工期會讓我們長期無法開店
客源就會流失掉了

我也很希望後續能一直上來更新
不過就怕接下來就要渡過地獄般的日子
不知道忙不忙的過來哩
又要自己顧店
接下來小朋友又要出生
蠟燭三頭燒了
呵呵
whp5241 wrote:
換一間比較快…
要不...(恕刪)


weison1207 wrote:

沒經驗,不知道要重...(恕刪)

JAM625 wrote:
現實面的問題都考量過...(恕刪)


說真的建議樓主整個打掉重建

預算很緊的話就先蓋個兩層樓就好了 然後把日後可以繼續蓋的館路那些通通先設計好留起來

況且一般的透天厝 只蓋兩層的話 從施工到「堪用」可以做生意的狀況其實蠻快的

三十年的老房子 屋況又這麼差了 就算眼前的問題解決 也難保日後不會又跳出許多問題需要您的「銀彈」

樓主可以仔細評估 要是沒有差很多的話 真的砍掉重練吧
JAM625 wrote:
本來店面與住家是分開...(恕刪)


先來佔個位子

好像再看日本的全能住宅改造王

樓主加油囉
Why So Serious?
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