分享台南買房心得

跟老公從去年六月（房市正熱時）就開始看房子，只要假日，就跑去看房子，這樣尋尋覓覓找了將近10個月，終於買下了人生第一個窩。
我本身跟老公都在南科工作，所以看的房子地點很廣，包括離善化、永康、台南市北區、東區、中西區等等，我想應該有看過至少30間以上的房子吧！大樓跟透天都有看過，不過主要以透天為主（誰叫南部老一輩的觀念還是以透天為主呢）。我們不論500萬的房子或是2000多萬的房子都有看過，總價範圍很廣。所以呢！看了這麼多的房子，無形中也增加對房子的瞭解跟看房子的功力，看到最後，房子用料好不好，一看就知道。分享一下我們的買房心得，希望可以對廣大的買房族同胞有所幫助：
1.買房不要急，多看幾間多比較，才知道看的房子好不好，價格合不合理。我想很多人都有這種經驗，第一個看的房屋，都很容易被銷售小姐講的很心動，都很想買。像我們也是，第一個看的建案是北區某棟大樓預售屋（這幾天常上電視的建商）。聽完小姐說完，都覺得房子好棒，很想買。不過我好朋友跟我說了一句話：『幹嗎這麼急才看第一間就決定要買，房子這麼多，慢慢看就好』。好加在我聽了我好朋友的話，再繼續看房子，如果當初衝動就買了那棟大樓的預售屋，我想我現在應該就很後悔吧！所以找房子不要急，房子也是要講求緣分的。
2.多作功課。多跟已買房子的同事聊聊房子的相關知識、買房技巧，以及上網路做功課。有些是很有用的。
3.特別提醒一下，在看房子的時候，一定要清楚房子地坪（持分多少？）、建坪多少？通常建商在報給你地坪的時候，這沒什麼大問題。但是在報建坪的時候，可能就有問題了。我看了這麼多建案，很多建商在報建坪時，是報給你『使用坪』，而不是『權狀建坪』唷！這可是差很多的。善化某建案，很漂亮，開價1200萬左右，小姐跟我們說地坪近50坪，建坪是9X坪，我又再問他那權狀是多少勒，小姐才跟我說權狀建坪是78坪。哇哇！這可是差了有1X坪勒！原來小姐把露台跟陽台算進去了。可是要仔細想一想，如果有一天當你要賣房子的時候，你覺得賣方會管你露台有多大，陽台有多大嗎？真正有價值，能談買賣是法定的權狀建坪，而不是使用坪。搞清楚權狀建坪跟使用坪也是很重要，免得自己買貴了而不自知。
4.確定這間房子很喜歡，也確定要買之後，接下來就是談價格了。在談價格之前，確認自己最多能夠負擔的價格底線（千萬不能破這個底線）。再來，初估房子建造成本，我用兩種方式估，第一種是：土地成本+房子建造成本。舉例來說，土地30坪/建坪78的房子，打聽過後的土地成本說12萬（以我來說，這些資訊都是從朋友，親友，網路上所得來的），建造成本從4萬～6萬不等（好一點的就估6萬，普通點的估5萬，不是在去年建材高點建造的房子，我會把他估4萬），這樣算起來，30*12+78*5＝750萬，750*1.1（加上管銷費用）～825萬。第二種估算方式：把建商開價價格扣掉20～50％（越高價房子％越高，越低價房子％較低），那就是建商的成本了。初步瞭解建商的成本，以及確認自己的底價，帶著堅定的勇氣去跟建商談價格吧！如果你的底價低於建商成本，我想也不用浪費時間去談了，他的成本是800萬，你卻預定用700萬要買，建商是不會賣你的，除非房子賣了超久（賣了2年以上），或著剩下最後的1.2間（通常這剩下的房子風水也是最差的，你不在意就可以買），這種情況建商才有可能賣你。
5.如何談價格，記得兩點：1.一開始出的價格決不會是最後的成交的價格，建商一定會叫你加錢。所以你要預留一點點的空間加價，但是一開始出的價錢也不要太誇張，讓建商覺得你沒誠意，先開一個接近建商成本的價格，這樣建商才會有興趣繼續跟你談。2.要抱著很喜歡這間房子但不一定非它不可的態度去談價。一旦你抱著一定非它不可的態度，那你就輸了。因為你非它不可，所以建商會給你加很大！通常價格會談不下來。像我們去跟建商談價格的時候，我們很誠實跟建商表達很喜歡這間房子，但是我們所能負擔的底線就是這個價格（還是有預留一點點的加價空間），這個價格其實有超過你們的成本，沒讓你們虧錢賣我，如果還是不能接受的話，我就去買隔壁囉，反正附近還是很多建案。結果最後建商還是有賣我們（我們還是有加一點點，不過在底線價格之內），也很開心買到了這棟房子，因為聽說現在房子成交價格有上來（我們買在三月中低點）。


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