因為房價太高，所以棄北從南來到了屏東市，沒想到屏東市的房價比想像中要高很多。
看了一年多的房子，幾乎所有的新建案都看過了，也快把屏東市仲介公司的房子看光了，滿意的卻沒幾間，中古10年內的房屋，不是貴到不行，就是屋況差到不行…
真的買不下去，真不知道到底是貴什麼的?而且還得用搶的…
目前在密集看三個建案，相信大家都看過的印象(崇蘭國小)、萬吉(廣東路)與中洲(光電)，因不喜歡中洲(光電)周圍環境與進出道路很小，雖然強調價格「親民」，還是決定放棄。接下來跟大家分享研究過印象(崇蘭國小)、萬吉(廣東路)的價格心理戰策略：
一、萬吉(廣東路)的手法：現在不買以後更貴
去年預售時看上F區，地約38坪，扣持平約約33坪，建約50坪，開1176萬，重點沒廚具。我們查過，那裡是農地變更的。開給我們9X0，店經理還說土地愈來愈貴，不是不算便宜，而是周圍都這樣，所以不得不賣這價格，銷售員也一直強調，他們多了設計感，而我們堅持強調「蓋很少」，這樣的價格不能接受，就像花100元買一個60元的排骨便當，只是把便當盒做的很華麗而已，所以我們堅持看成屋。等到現在快成屋了，告訴我們F賣完了，「太熱銷了」剩一間邊間，但要更貴了，我們不滿意而放棄。輪到591出現第一個人在台北的賣家F6(猜是投資客)，12月時開960萬，接下來調為958萬，調為956萬，1月初約好時間去看，然後下架又上架，就變成978萬。後來實際看了發現室內空間真的真的…如同我們說的「迷你」，車庫很勉強可停二台小車，且房間有一種擁擠的感覺，這樣的房子要978萬還不能殺價，重點是還沒廚具，壓在這樣的價位，等到交屋時，實價登錄就會更好看，而成屋之後價格絕對要1100多萬不成問題，這幾天，又出現了一間F區要賣998萬更貴，瘋了。
現在不買以後更貴的心理戰，忍不住的人就會去追價格了。各位想想，998萬/建50坪=單坪19.96萬，若以土地(農地變更)+建材(蓋很少)+管銷(每坪約2~3萬)估算每坪真的有值19~20萬嗎?貴的離譜，真的那麼好賣嗎?是投資客在買嗎?
二、印象(崇蘭國小)的手法：一期價格破千，二期堅持不二價，成屋更貴
一期已在103年8月完成實價登錄，以地36坪/建約60坪為例，同樣的規格卻發現有200萬價格的落差，總價約在1000上下，多數差不多落在1060~1080萬之間，但一期如何破千的，真的是房價?還是房價+裝潢價?當時因為要看二期工地，順便到一期看了一下，哇…這麼剛好，10間約有6~7間都在同一時間裝潢。銷售員在介紹一期最後一間時，還說如果你們有裝潢的需求，我們公司都可以服務。大膽猜測，一期實價登錄的房價是有含裝潢費用，也就是說若房價成交在900萬時，而建設公司幫你一起做裝潢約花150萬，到了103年8月交屋時，房價就變1050萬元(900+150)，更突顯了「實價登錄的神奇功能」，讓大家以為那裡的房價站上1050萬，讓二期價格更好，所以二期開價約1080萬左右，以堅持不二價或至少賣1000萬以上的賣法，讓忍不住的人去追價格，與吸引投資客去買，但最後都會造成觀望的我們愈來愈買不起屏東市的房子了。
屏東市房價會跌嗎?
賣方(建商、仲介、投資客)都聯手起來如此操作炒房，他們100萬、200萬加的很輕鬆，但我們付的很累。除非，我們買方大家團結：
1、發起像「滅頂」的精神一起拒買，讓那些投資客或換屋和仲介的人，以較低的價格賣出。(須要長久戰)
2、新建案的價格至少先減個200萬後再打個折扣出價，營造出多數買方願意購買的價格下降的環境，讓房價回到幾年前合理的價格。
不然我們弱勢的買方永遠只能看著房價愈來愈誇張，苦苦的等，卻怎麼也買不起了。無奈~~~
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不管是以何種方式漲起來的............
你只算建材成本和管銷當然怎麼算都覺得中古屋應該越來越便宜,
因為建築物本體會老會舊,每年攤提掉的折舊應該就是要賠本賣給你的原因是吧?
可是呢,你沒有算到土地,土地並沒有折舊問題,
尤其你要買的是透天的話,土地成本就應該要納入計算吧!
政府和民間投入資金建設以後,該區域生活機能改善.甚至優良到大家都想入住,
該地的土地價格本來就會一年比一年高,
不然政府建設的錢從哪裡來? 不就靠地方的土地增值稅收嗎?
不然財團甚至民間企業為什麼要投入資金提早幾年進入卡位賠個好幾年的錢來替你發展生活機能?
任何投資都要有回收甚至賺錢為出發點,
不然大家都來作慈善事業開慈濟就好了,
啊!!!!
我都忘了,慈濟手上的地皮幾年來也翻了幾十倍..........
你現在也可以站在台北101旁邊喊說信義區本來是農地,
信義區農地一坪2萬賣我,不然不公不義~
扯遠了........
崇蘭那邊是屏東市最早的重劃區,
早期入手的建地可能一坪5萬以下,後期一點7~10萬,
(我們先討論建地的價格,你要討論農地價格什麼的太遙遠了)
現在建地漲到多少不清楚,不過位置好一點臨路的都先養地不蓋..........
早期各路人馬卡位卡的亂七八糟的,建商們也沒有區域規劃,
反正就是你蓋你的我蓋我的,再二次增建推到地界滿滿滿不想給後面的建案卡油,
所以房子多半是無尾巷.屁股對屁股無棟距,窄窄的馬路,
現在舊社區想要整塊砍掉重練也來不及了,道路也難規劃了,
反正要買請盡量避開路亂.路窄.無棟距的區塊,
那大部份人篩選到最後看來也只能買新案,讓他貴吧,起碼居住品質高一些.........
萬吉這塊夾在自由路(屏東縣政府)和廣東路(屏中)之間,
兩個商圈加持,地點不錯,你說這案要難銷可能只剩價格問題,
可是偏偏他跟旁邊忠孝路賣很久的案子比起來,賣的不是很貴
如果你說你有查過這塊地的資料的話,你應該有去查實價登錄吧?
這片地皮上本來有幾間釘子的,實價登錄上有,我算了一下地皮入手價格應在一坪15~20之間,
或你直接去建管抬槓,應該會得出差不多答案,成本在15以上(為了查這預售案的建照去抬槓過了所以清楚)...
你對透天建案成本的計算方式起點就是錯的,很難得出真實答案,
我用你提到的萬吉F一案來算一次大概的給你看看,
只是隨便都抓最低的來算算看,不要太認真,
因為各建案依建材等級.或是該戶是地坪比較大的邊間或瑕疵戶各有上下計算空間......
地皮成本:38*15=570
建築成本:50*7=350
成本就920了
管銷通常建商抓20%~30%所以開價1104~1196是合理範圍,
建商如果給你砍到9XX你還不買當然別人挾走了..............
要真的團結一點的話請拒買投資客的轉手預售屋,
要買請直接對建商,然後聲明不要買投資客轉手屋,
讓這些投資客逃不掉,讓它們對保交屋卡兩年奢侈稅才是對的,
當然若投資客資本雄厚,卡兩年卡不死他,他兩年以後有可能把利息加在上面賣你更貴就是了
(投資客帥過頭說的:賣不掉加價賣! 這是真的,因為每個月利息都會算在後面的頭上)
不過呢,
通常預售屋開案時在一般人嫌東嫌西時,
投資客眼光精準的趁價格最低時揀走了,
你看了一圈回頭要買的時候買不到,
這才是囧的地方吧....................
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從回覆的話中感覺起來像您對萬吉很了解,看來不是建商,就是利益相關的人士.
建商每次都用~土地價格漲了,給大家洗腦,把房價漲歸因於土地和投資客.
沒錯....土地會漲,但為什麼會突然翻倍漲?
還不是那些沒良心的建商和政府一起炒的.再加上投資客扇風點火造成的.
上面有位大大說的對,利益的官商勾結.
萬吉那區是那麼一大塊農地,於102年1月因都市計畫變更為建地的.
難道真的是屏東這些善良的地主農民會用一坪15~20萬賣出給建商?
難道建商會笨到誠實的把一坪15~20萬的成本告訴大家嗎?明顯是欺騙善良的屏東人嘛.
這只是一種心理戰而已,那我們是不是也可以說建商約實際以低於7~9萬取得的,然後養地.
桃園航空城就是一個典型的例子.以建商低價收購善良農民的農地,再以翻了幾倍的價格賣給投資客.
就像您沙包大大說的投資客把利息加一加,再翻倍賣給更有錢的人,真是可憐了老百姓.
誰都知道投資是有風險的,本來就是有賺有賠的,沙包大大您的意思是支持建商穩賺不賠嗎?
怎麼會只叫我們拒買投資客的東西,但禍源不再投資客,而在上游的建商.
難道這又是學馬卡芼的理論:千萬錯都是別人的錯.
這裡是友善的屏東不是繁華六都,沒101.沒捷運沒高鐵.沒名星學校.沒好市多.沒重大建設.沒醫學中心...
試問員工超過1000名的公司能有幾間?
屏東是一個以農業和技術性工作發展為主的善良城市,平均支出/收入的比率,遠低於全國平均值,
年輕人口不斷外流,以前屏東市人口約25萬人,現在剩約20萬人,且持續減少中,表示這城市的生產力在下降.
老年人口不斷增加,現在比率已超過了13%,持續上升中,全台排名第八老的.
生活機能也比不過鄰近的高雄,沙包大大說財團是要來發展生活機能,怎麼發展到人口逐年都流光了?
還是都發展到建商的口袋裡?
前面有大大說的對,薪水沒漲,土地房價憑什麼突然翻倍漲?連中古屋也跟著漲.
沙包大大您都知道慈濟會養地,但大家更知道這些技巧絕對是學建商的.因為養地是建商的絕活,
這裡是屏東不是台北,除非哪一天真的被沙包大大所說的財團可以把屏東市的生活機能開發到像台北一樣繁華,那我就去台北101旁邊喊說信義區本來是農地信義區農地一坪2萬賣我.
建商炒地皮,投資客再把房價炒高,仲介卻是漁翁得利,如此現象不斷地惡性循環.
投資沒有錯,但是投機是錯的,已經剝奪和影響多數人的權利,那就太超過了,太沒良心了.
憑什麼把屏東炒成這樣?
難道這就是財團和建商應有的社會責任?
一個合理的房價,讓賣方賺個合理的利潤,買方任誰都心甘情願的.不是嗎?
現在唯有大家覺醒的力量,一起拒買,或大幅砍低價格,一起來逼退賣方降回合理的價格...
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文章編號：54079295
你要建商算給你看根本不可能,很多資訊是從建管得知的,
不過潛銷期很短,不是投資客幾乎都沒辦法在那麼短的期間內決定要買,
後來開案價格和潛銷期一差就差了近百萬,
預算內的中意的戶別又瞬間消失了.............
說到建商賺地皮增值的錢穩賺不賠.
其實大家應該支持房地合一的,房地合一才會打到屯地的財團和建商,
一但土地增值得利部份會被政府抽走近一半,沒那麼大利益就不會有一堆人在屯地了,
另外我不覺得在都市計畫區域有誰能被稱作善良的地主農民,
政府每年調高地價,手上有大筆土地的地主本來就是政策下穩定賺錢的既得利益者,善良在哪?
時光倒流到信義區還是農地,漫煙荒草時你會去買嗎?
好,你買了,你會希望政府永遠不要來開路,你就永遠看著這片稻田勇敢的活下去?
我書唸的不多,你可不要騙我啊~
薪水沒漲是官商勾結下的結果,
但不代表屏東每個人都領這種死薪水,
屏東非常多有錢人,你不要小看了屏東人,
能在屏東活的好好的人就不會到外地討生活了~
而人口流失有很多原因,部份是因為外地戶籍福利較好所以遷出,
你把問題看的太單純,所以會看不透~
你說屏東市生活機能不好? 我真的不贊同啊~
大型連鎖店幾乎都有了,南部第一家迪卡農,連環球購物中心和國賓影城都生出來了,
什麼連鎖店沒開的隔一座高屏大橋到高雄市也都有了,
演藝廳.國民運動中心正熱烈進行中,P-bike也有了,
至少目前屏東市有點像五到十年前的台北縣了,
要我來看差就差在沒夜生活而已,
沒有蠻荒成這樣吧,你真的是屏東市的人嗎?
我是正天龍國人,從小都在台北市長大的,
住過民生社區和大安區,老爸老媽目前住在信義南港交界捷運站旁的大樓,
我現年30好幾現在在屏東市自行開業已經快5年了,保證非房地產相關產業,
我在屏東市賺的比在台北市賺的多~
你確定要跟我討論屏東市和台北市的生活機能?
我可以從各種觀點切入來跟你慢慢抬槓喔..........呵呵
就我來看,光是高雄市現在就不輸台北市,但高雄市住起來舒服多了,
而屏東市則是依附在高雄市旁邊類似台北縣的角色,隔一座橋而已,不差的~
你要看衰請自便,但地方建設發展還是不會停,
商人想賺錢自然會佈點開發到屏東市,
我相信屏東市會越來越好的..............
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文章編號：54079952
但是我只知道我遇到的跟大家都一樣.
2006 在台南歸仁買下人生第一間房子,透天地27/建55 , 5百有找(當時3個月總共看了約30個建案)
看建案很辛苦,又要一面假日/晚上/凌晨/上班/下班各個不同時間點去確認,
一方面發現喜歡建案也只剩幾間可以選(好像這是大多數建商的手法,但那時候我買的這個建商還算實在,
預售不到五個月就賣完了, 約30戶,我下定時已經開工蓋1樓了)
2010 換工作到台中 ,倉促賣出歸仁房子,小賺幾十萬(房子2周就由房仲賣出),因為我開的價格低於行情.
住新房子的這幾年,我也不間斷把看房子當假日消遣(其實是想換大一點/品質更好的房子....)
只發現附近的區域仁德/永康, 連太子廟附近的建案格局比我現在房子還小的,都比我貴2成以上 or up)
這時候2009住家隔壁空地也蓋起透天住宅,一問下居然最便宜的7百起跳........
也因為當時房子交老婆處理,不在意賣出是否賺大錢(只要不賠錢小賺即可),這也是第一次賣房.
緊接著2010 同一時間也在離台中市較偏的太平買下人生第二次的透天房子. 6百有找 .
透天地25/建55 ,當時3個月也是總共看了約30個建案 ,從北屯十期大樓看到大里透天(神岡/豐原/大雅),
以當初情x水蓮 2 而言當初開價12.5萬/坪,建36左右 ; 但是後來看一看老婆還是覺得透天較好.
到幾年後情x水蓮 5 開價已到超過15萬/坪,建35左右,可見房市一去不回頭.
當然2010投資客也不少,但我發現的是自住的需求還是佔超過7成以上.房價推升不上去才怪!
到台中也不能免俗 ,不間斷把看房子當假日消遣(其實是想換大一點/有電梯的房子....)
人的慾望真是可怕阿
但是越看越無力,尤其是新光重劃區,樂河市到崧佑系列 , 1千2百~1千7百左右,
坪數跟我目前住的相當,或只大一些 , 有的還沒電梯耶....一整個無言.雖然這時我預算已到1千左右.
但是跟版大其他人一樣,我發現當時台中投資客變多了,很多好位置都被先佔住,價格一直往上攀.....
還好2010當時後聽老婆的給它買下去就對了,2014住家附近新透天建案也都是1200起跳
房市多空論戰我也不想管,我只知道買房子要做功課//買房子要做功課//買房子要做功課
小弟我,一個非投資純自住的南部小孩(看房資歷9年超過100間)==>可能還比不上版上其他大大啦..
d883039 wrote:
因為房價太高，所以棄...(恕刪)
個人積分：68分
文章編號：54083684
相信板上大多數人都是從中古屋看起,
然後都有遇過投資客屋.只幫賣方說話的房仲~
投資客屋不知道為什麼,一走進去就是濃濃的廉價裝潢味,廉價傢俱,
擺上幾隻小熊幾個抱枕,貼上很醜的壁紙,試圖製造"這是個溫馨的家"的感受 XD
而這些裝潢都是有目的的在掩蓋屋況的瑕疵,不是真的想整理這間屋子,
我曾經跟著房仲走進一間投客屋,
房仲無法跟我解釋為什麼整間裝潢都新的,而某間房間的地上磁磚為什麼會留下大量水漬乾掉的痕跡~
(是說房仲啊,你要帶我看屋之前起碼也幫你的馬吉投資客整理一下屋況吧)
只幫賣方說話的房仲,
特點是常把"你出這個價錢的斡旋不收","這個價錢不可能談"掛在嘴上,
奇怪了,明明買方也有出2%服務費,請你去談個價好像很困難一樣,
是只有賣方出服務費嗎? 搞不清楚狀況..........
很明顯就是為了總價的6%,硬要把價錢拉高,服務費才能一次收高高是嗎?
那我真的不懂買方付2%服務費作什麼了..........
而這些人是整個房市唯一沒提供貢獻,只剩炒房賺錢功能的人了....
這也就是非常非常多人看了上百間中古屋以後感到失望,轉而看新建案的原因,
因為事實上中古屋售價並不合理,沒有新科技可是卻不斷的被新案一起拉高了行情,
建商是因為土地素材價錢,然後下面要養員工.養大小包商,還要提供後續的新屋保固,
現在很多建材都比以前好,價格也高,
TOTO衛浴,乾溼分離,閥式基礎,光纖到府,甚至太陽能發電都作了,
你說沒道理賣的比5年前的舊案還高,
那你可以設備全退掉跟建商談毛胚屋看看自己弄這些會不會比較省,
(當然這些設備你都不需要,那住空空的毛胚屋也是挺好的選擇 XD)
一家建商後面可能帶著一連串的產業鏈,很多人靠著這個吃飯,
而炒房的投資客呢?只想墊高總價的房仲呢?
這兩種人只想增加自己的財富而已,所以我強烈排斥資助這兩種人........
而當然你要砍價錢當然直接對建商比較直接也比較快,
不然中間卡一個投資客或一個仲介,中間賺了一手你覺得價錢會漂亮?
而
沒101.沒捷運沒高鐵.沒名星學校.沒好市多.沒重大建設.沒醫學中心...
這個我忙一下,晚點再上來抬槓,
你就會知道你所認知的台北,並不是真實的台北,讓天龍國人來告訴你......待續
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文章編號：54084709
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