不好意思，現在非常傷腦筋...
社區現況：
1.桃園某重劃區9年60戶大樓，坪數有30跟近80坪的，管理費60/坪。
2.社區沒有什麼公設，僅籃球場，平常請1個阿公打掃＋1早班保全＋1晚班保全＋數個代班的保全。
3.每月支出約33萬，收入約23萬，收支不平衡已近2年，社區定存剩300，活存約100。
問題：
1.每月收支皆是至少-10萬，區權會因住戶不踴躍開不成，也沒有人想當委員。
3.漲管理費漲不了，公設、園藝無法維修，社區開放空間的裝飾以及臨路的大樹也因為沒有錢要整個移除。
請問大家會建議我們怎麼做呢？管理費應該要調漲到多少合理呢？
開放空間路樹移除僅管委會自行突襲通知，沒有經過區權人開會，是否可以抗議？
現在社區氣氛很不好，大家搭電梯看到都氣噗噗的，哎。
我才買沒多久啊....好好的一個社區好像大家都事不關己，有夠阿雜
個人積分：0分
文章編號：90363251
個人積分：2854分
文章編號：90363510
主委真的要討論輪流當了...但如果有人輪到卻又技術性裝死或是辭職...，這能有罰則嗎？
個人積分：1714分
文章編號：90363751
youccyoucn wrote:
2.社區沒有什麼公設，僅籃球場，平常請1個阿公打掃＋1早班保全＋1晚班保全＋數個代班的保全。
3.每月支出約33萬，收入約23萬，收支不平衡已近2年，社區定存剩300，活存約100。
這樣的物管配置,費用應該在15 ~18萬之間
數個代班不該成為成本計算
社區保全人力就是1人x24小時x30(31天)
物管公司要安排2人輪,3人輪..是他們的事
除非你們是自聘
有15萬元花在硬體維護,對一個9年60戶的社區,這真的有點多
尤其你說沒什麼公設
(但是花園,路樹,走廊,停車場,電梯,照明...這些也都是花錢的公設)
去找找錢都花到哪去了
區權會沒有開不成的,只看有沒有心要開,怎麼開
第一次會2/3以上出席 (40戶)的確很難
第二次會只要1/5 (12戶),委託書去要一要應該夠
管委會能不能移除路樹要看規約怎麼定
但是管理條例或任何規約應該都不會明定"砍樹要問大家"
管理條有幾條可以參考:
10-2: 共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之
11-1: 共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。
36:
管理委員會之職務如下：
一、區分所有權人會議決議事項之執行。
二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。
三、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。
四、住戶共同事務應興革事項之建議。
五、住戶違規情事之制止及相關資料之提供。
六、住戶違反第六條第一項規定之協調。
七、收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。
八、規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、
會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、
印鑑及有關文件之保管。
九、管理服務人之委任、僱傭及監督。
十、會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。
十一、共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。
十二、依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之
執行。
十三、其他依本條例或規約所定事項。
樹算不算設施? 把樹砍掉算不算重大修繕? 其實很有得吵
不過在社區裡種樹,真的沒有小學課本裡說的那麼美好
以結果論把樹砍掉一定有百利而有...少少害(主要就是難看)
不用掃落葉,施肥,修枝,病蟲害, 颱風天固定, 樹根破壞地磚,砸到人車....等,樣樣都是錢,很大的錢
再者...管委會會有直接做的行動方針,通常也是社區太冷漠,事不關己養成的
該漲到多少不是重點
先算出該花多少比較重要
如果社區是兩部電梯,24小時單哨
23萬應該是可以收支平衡的數字才對
管理費的總收入, 最好維持在月固定支出x120%以上
但是現況33萬應該有很多檢討空間
每月應收管理費總額約23萬，每月常態性支出約33萬，包含：清潔5萬+保全18萬(自聘)+機電設備8千起+電梯維護1.5萬起+公共電費4萬+園藝9千+零用金3萬
保全似乎高了點， 日夜各一哨，機動代班不應該另計。 還有公共電費不是分攤到住戶去了？ 如果還要負擔電費， 這管理費跟周邊同質社區比起來如何？
個人積分：360分
文章編號：90364225
個人積分：21分
文章編號：90365166
個人積分：233分
文章編號：90365220
個人積分：13040分
文章編號：90365333
個人積分：1714分
文章編號：90368512
youccyoucn wrote:
每月應收管理費總額約23萬，每月常態性支出約33萬，包含：清潔5萬+保全18萬(自聘)+機電設備8千起+電梯維護1.5萬起+公共電費4萬+園藝9千+零用金3萬
媽呀!這個花費太嚇人了
清潔5萬
5萬的清潔人員至少是5天8小時
也就是隨時都在掃掃掃
貴社區是否真有那麼大? 此人是否真的隨時隨地勤務中?
還是你們其實補貼了他每日下午茶的happy time?
保全18萬(自聘)
我第一次看到24小時單哨自聘可以這麼貴的,比付給物業還貴
物業公司出單哨保全,12萬就有人會接,15萬應該有憲兵體魄了
當下的最低薪資是27,420元, 用時間換算就是一人上班192小時的價碼
每月720小時倒除回去就是要付4份27,420 = 11萬
所以12萬就會有人接
(相信我,物業公司不會真的付出11萬給各保全)
付了18萬自聘,那幾乎是至少5,6萬的月薪了
自聘的麻煩事就不多說了
就算直接18萬付給物業還落個輕鬆
機電設備8千起
電梯維護1.5萬起
這個是一區一況,不好說
不過電梯1.5萬應該是2部電梯全責了
全責: 定期保養外,隨叫隨到, 除了耗材都不用出錢,一片三五萬的電路板也是電梯公司出
半責: 定期保養外,隨叫隨到,然後開始報價
公共電費4萬
這個沒救了
公共電費可以設定由管委會統付或分攤至各戶電費帳單
分攤至各戶比較好
因為一般人敢欠管理費也不見得敢欠台電錢
不過分攤改統付只要一個申請動作,統付改分攤要100%同意書
園藝9千
同樣是一區一況,不多說
零用金3萬
這個很有問題
零用金3萬並不是每個月固定噴出3萬
而是有筆現金放在抽屜裡
臨時要用可以走相對簡單的流程
它的支出項目也絕對不是零用金
而是燈泡一顆150元, 原子筆一支20元...之類的
如果你們固定噴3萬,這個查下去會有很多貓膩...
個人積分：550分
文章編號：90368660
個人積分：578分
文章編號：90371583
關閉廣告